Применение участков под ЛПХ

Возможности использования участка, отведенного под ЛПХ, указаны в статье 2 Федерального закона №112-ФЗ, который так и называется «О личном подсобном хозяйстве», а также в пункте 2.2 Классификатора видов разрешенного использования (ВРИ) ЗУ. Собственник участка под ЛПХ имеет право:

  • выстроить на нем жилой дом, имеющий не больше трех этажей и предназначенный только для проживания семьи собственника;
  • выращивать совместно с членами семьи на участке с/х продукцию для удовлетворения личных потребностей;
  • содержать домашний скот.

Важно. С/х продукция, выращенная на ЗУ ЛПХ, является личной собственностью семьи, ведущей хозяйство, а её реализация предпринимательской деятельностью не является.

Немного о землях сельхозназначения

В России 13% общей площади приходится на долю земель сельхозназначения, из них 8% пашня.  В России находится 10% всех пахотных земель планеты. Вы в курсе, что количество голодающих в мире увеличивается? Не хватает продуктов, земли не пригодны для возделывания.  А ведь некоторые страны совсем недавно имели плодородные почвы.

Многие земли сельхозназначения в нашей стране в настоящее время не обрабатываются. Важно, что они сохранились, есть где развиваться малым формам хозяйствования и расширяться действующим фермерским хозяйствам. Стратегически важное решение Правительства — развитие КФХ (крестьянских фермерских хозяйств) заключается в долгосрочном проекте по обеспечению населения натуральными продуктами питания и способствует развитию малого предпринимательства в сельской местности.

Для сохранения плодородия земель всё больше фермеров применяют природное земледелие. Здоровая почва в структуре природного мира является основополагающей в системе работы живой природы.

Порой думаю, как же так, природа умеет выращивать, а человек нет. Обязательно надо какую-нибудь химию запихнуть, чтобы прибить кого-то на земле и в земле.  Разрушители. В настоящее время в России используют мировой опыт возделывания земли без нарушения верхнего плодородного слоя.

Вспомнила случай при решении земельного вопроса. Рассматривался участок к покупке, и участница курса сообщила, что на земельном массиве в несколько гектаров снят плодородный слой.  Всё, здесь тема покупки закрыта.

Вернемся к КФХ

Несколько КФХ могут объединяться для производства продукции и реализации. Кооперация фермерских хозяйств значительно снижает расходы в развитии и ведет к увеличению доходов каждого КФХ. Получится, если грамотно выстроить систему работы кооператива. Отдельно стоящие КФХ производят в основном сырье и за копейки продают посреднику. Объединяйтесь, ставьте свою переработку и реализуйте готовую продукцию напрямую покупателю. Возможности есть, и новые законы вам в помощь.

Если фермер поставит усадьбу на своей земле и частное подворье, эффективность КФХ увеличится. В мире практикуется данный формат КФХ, и сейчас в нашей стране решается вопрос о возможности строительства жилого дома фермера на землях сельхозназначения.

Приобрести ЗУ для ведения ЛПХ или КФХ можно на первичном рынке у государства или на вторичном, у владельца, который решил его продать. В основном варианты действий при купле-продаже земель сельхозназначения схожи, но существуют и некоторые их отличия.

При покупке участка под ЛПХ из государственных земельных фондов, даже если он найден будущим собственником самостоятельно, необходимо принять участие в аукционе, который согласно статье 39.3 ЗК РФ обязан устроить его собственник – муниципальные власти. Для этого надо:

  1. составить заявление с указанием того, что ЗУ покупается в собственность для ведения ЛПХ, и подать его в муниципалитет;
  2. приложить к заявлению копию личного паспорта;
  3. внести предложенную организаторами аукциона сумму авансового платежа.
Предлагаем ознакомиться  Некоторые способы используемые мошенниками для обмана покупателей земельных участков

Стоимость ЗУ и порядок торгов устанавливает муниципалитет. Ждать необходимо месяц, после чего заявитель вручает устроителю аукциона недостающую сумму и получает от муниципалитета постановление о предоставлении ему в собственность приобретаемого ЗУ. После этого владельцу участка необходимо:

  1. Вызвать кадастрового инженера для проведения межевания ЗУ (можно ли продать ЗУ без межевания?).
  2. Поставить его на кадастровый учет и оформить на участок кадастровый паспорт.
  3. Зарегистрировать право собственности на ЗУ и получить соответствующее свидетельство.

При купле-продаже участка под ЛПХ на вторичном рынке, у юридического или физического лица, список документов, которые продавец обязан предоставить, а покупатель – внимательно проверить, следующий:

  • Документ, устанавливающий право владельца на ЗУ.
  • Документ, подтверждающий право собственности продавца на ЗУ, например, свидетельство. В нем должны быть указаны сведения о том, кто конкретно владеет участком, назначение ЗУ, его ВРИ, расположение, размеры, кадастровый номер и наложенные на него обременения, если они есть.
  • Кадастровый паспорт ЗУ, в котором указаны его точные размеры, определенные межеванием.
  • Паспорт собственника земли.

После ознакомления с этими документами между продавцом ЗУ под ЛПХ и его покупателем составляется стандартной формы договор купли-продажи земли или, по-другому, соглашение, содержащее всю информацию об участке и личные данные сторон.

После этого все указанные документы необходимо подать в государственные регистрационные органы, где, после их проверки, сторонами оформляется перерегистрация права собственности.

Под КФХ

Выбор ЗУ для КФХ осуществляется покупателем либо из предоставляемых муниципалитетом объектов, либо самостоятельно на сайте Росреестра. При покупке государственных сельхозугодий под КФХ согласно требованиям ст.39.3 ЗК РФ органы власти организуют аукцион, проведение которого требует от покупателя предоставления в администрацию следующих документов:

  1. Личный паспорт заявителя.
  2. Заявления существующего образца, в котором указываются:
    • цель использования ЗУ;
    • полномочия заявителя;
    • намерение приобрести участок в собственность;
    • необходимые размеры ЗУ (зависят от планируемых оборотов хозяйства);
    • документ, подтверждающий создание КФХ.

После принятия заявления органы власти организуют аукцион, и если никто не изъявляет желания в нем участвовать, то ЗУ предоставляется заявителю без торгов (о том, как купить государственную землю у администрации без торгов, вы узнаете тут). В случае предварительного одобрения заявки покупателю необходимо провести межевание участка, получить его кадастровый паспорт и зарегистрировать его в Росреестре.

При предоставлении ЗУ КФХ покупателю, административный орган заключает с ним договор купли-продажи, на основании которого он регистрирует право собственности на купленную землю в регистрационных органах.

При купле-продаже сельхозугодий без проведения торгов, физическое лицо или организация, выступающие в качестве продавца, согласно требованию статьи 8 закона № 101-ФЗ, обязаны:

  • известить государственные органы о намерении его продать с указанием цены продажи;
  • дождаться ответа от них;
  • в случае отказа государства купить участок продавать его за цену не ниже, чем указана в извещении.

Использование под ферму

Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» за номером 74 и видами разрешенного использования сельскохозяйственных земель 1.1 – 1.18 на земельных участках, отведенных под КФК, разрешается:

  • выращивать, хранить и перерабатывать продукцию растениеводства и овощеводства;
  • производить продукты животноводства и пчеловодства;
  • самим хозяйствам разрешается их транспортировать и реализовать.

Возводить капитальные строения на ЗУ под КФХ допускается, только если они предназначены для обслуживания деятельности хозяйства.

Организовать КФХ может как один человек, зарегистрировавшись ИП, так и организация, а сама деятельность хозяйства считается предпринимательской.

Новый законопроект по дому фермера

Разработка законопроекта по дому фермера — задача не из легких. Разрешить строительство фермерского дома и защитить земли сельхозназначения от злоупотреблений и рисков массовой застройки жилыми домами на законодательном уровне.

Предлагаем ознакомиться  Как зарегистрировать у себя в квартире человека

Законопроект № 762602-7  О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты в части установления возможности размещения жилого дома, предназначенного для проживания членов крестьянского (фермерского) хозяйства на земельном участке сельскохозяйственного назначения, входящем в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

Ознакомилась с законопроектом, очень хочу, чтобы он прошел все чтения.

Условия по строительству дома фермера согласно законопроекту № 762602-7:

  1. Строительство фермерского дома допускается только на земельном участке, принадлежащем крестьянскому (фермерскому) хозяйству или его членам на праве собственности (в зависимости от правовой формы, в которой существует такое хозяйство).
  2. Ограничивается площадь застройки земель сельхозназначения под строительство дома. Дом не более 600 кв.м,, площадь застройки под размещение  фермерского дома не более 5% от общего количества земли.
  3. В гражданском обороте фермерский дом следует судьбе земельного участка.
  4. На земельный участок с расположенным на нем фермерским домом распространяется действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе в части государственного земельного надзора и возможности изъятия неиспользуемого или используемого не по назначению земельного участка.

Разберем подробнее.

Если земельный участок сельхозназначения в собственности и правовая форма КФХ  зарегистрирована, разрешат строительство фермерского дома.

Если участок 1 га, под застройку разрешат 5 соток. Если 10 га, под застройку 50 соток.

Если решили продать участок, сможете продать вместе с домом. Отделить часть участка для продажи не получится.

Если зарегистрировали КФХ, построили дом, закрыли КФХ и живете как в усадьбе без сельхоздеятельности, даете повод государственному земельному надзору для принятия определенных мер.

Скажите, какой смысл идти на земли сельхоз в качестве КФХ для того, чтобы не работать как КФХ?  Если не планируете развитие на земле, возьмите 10 соток под дачу или 30 соток в деревне.

Иногда звонят по телефону сайта и говорят: «Хочу 200 га земли бесплатно, чтобы жить на просторе».  Больной или жадный. Уже дважды такие звонки прошли.

— Поставлю высокие грядки.

— Зачем?

— Чтобы получились теплые грядки, на дно положу ветки, листья, накрою землей и мульчей. Когда внизу всё будет перегнивать, грядка будет теплой, а потом в ней появится биогумус.

Можете представить, что получается?  Искусственно создается гниение почвы, нет доступа кислороду. При гниении почвы размножаются вредные микроорганизмы с выделением тепла. Откуда здесь биогумус?  Биогумус должен быть в верхнем слое почвы, но никак не на глубине 30-50 см.

Что такое перегной?  Готовое удобрение, процесс изготовления которого проходит в отдельном месте.

Это не всё. В ответе на вопрос, что хотите на земле сделать, порой говорят про выращивание деревьев редких пород.  Где собираетесь выращивать лес? На землях сельхоз? Извините, вам на лесные земли. В разрешенных видах использования на землях сельхозназначения нет такого вида деятельности как выращивание леса или конкретно деревьев редких пород.

Ещё вариант. Смотрю на карте участок и спрашиваю, что за котлован практически на весь гектар? А это, говорит, мы гряды построили, они уходят вглубь, здесь создается свой микроклимат. Да, говорю, зимой полный котлован снега, а весной полный воды. Так и есть. И после хорошего дождя вода собирается.  Дренаж размером в котлован, иначе не назову.

Земель, пригодных для ведения сельского хозяйства мало. Решение вопроса о строительстве жилого дома фермера на землях сельхозназначения сильно продвинет развитие на малых землях для семейных крестьянских фермерских хозяйств. Современные техники и технологии позволяют значительно облегчить труд на земле и внедрять автоматизацию процессов.

Предлагаем ознакомиться  Пристав не реализует арестованное имущество

Условия продажи ЗУ

Основными условиями для продажи ЗУ под ЛПХ являются:

  • Расположение его либо в границах населенного пункта (приусадебный), либо за его чертой, но на плодородных землях с/х назначения (полевой).
  • Разрешение его использования для ведения личного подсобного хозяйства.
  • Размеры участка, по закону №112-ФЗ, не должны превышать 50 соток. Однако, в том же законе определено, что региональные власти могут увеличить максимально допустимый размера ЗУ под ЛПХ до 250 соток.

Земельные участки, выделяемые под КФХ, должны удовлетворять следующим условиям:

  • обязательно быть с/х назначения;
  • иметь ВРИ «сельскохозяйственное использование»;
  • не принадлежать заповедникам, заказникам, военным и силовым структурам, а также не находиться на закрытых территориях.

Налогообложение сделок

Продажа и покупка ЗУ регулируется Земельным кодексом РФ. Продавать участки под ЛПХ и КФХ имеют право их собственники (физические или юридические лица) и государство, выделяя их из своих земельных фондов. Государство осуществляет продажу ЗУ при помощи торгов, проводимых в форме аукциона (статья 39.3 ЗК РФ).

Правом приобретать ЗУ для ведения ЛПХ обладают все дееспособные граждане РФ, изъявившие желание использовать его по такому назначению. Участки под КФХ относятся к сельскохозяйственным землям, покупка и продажа которых регламентируется статьей 8 закона 101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения». Покупать ЗУ для ведения на них КФХ могут как дееспособные физические лица, так и организации.

При продаже ЗУ ЛПХ на сделку распространяется действие главы 23 Налогового Кодекса РФ, согласно которой продавец обязан заплатить 13% НДФЛ. Однако, согласно статье 217 НК РФ, от этого налога он освобождается, если ЗУ находился в пользовании более 5 лет. При купле-продаже ЗУ КФХ применяются нормы налогообложения доходов от предпринимательской деятельности, и сумма налога зависит от того, какая система обложения налогами выбрана продавцом. Больше информации о налогообложении купли-продажи земли вы найдете здесь.

Коренное различие между ЗУ под ЛПХ и КФХ заключается в запрете и разрешении закона осуществлять предпринимательскую деятельность на их территории, а также в принадлежности земель КФХ к сельхозугодьям. Именно эти отличия объясняют особенности осуществления сделок по купле-продаже наделов под ЛПХ и КФХ, которые следует учитывать, при решении приобрести или продать такие земельные участки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Плюсы и минусы покупки

Несмотря на то, что ведение личного подсобного хозяйства и фермерское хозяйствование являются очень схожими видами деятельности, сравнительные преимущества и недостатки приобретения участков с целью использования их для ЛПХ и КФХ существуют.

  • Организовать ЛПХ можно относительно просто, так как юридической регистрации такое хозяйство не требует.
  • Налоговики в деятельность личного подсобного хозяйства не вмешиваются.
  • Подоходный налог с владельца ЛПХ не взимается.
  • Хозяйство ведется членами одной семьи, без привлечения недешевого наемного труда.

Недостатки

  • Ограниченность его размера.
  • Невозможность вести некоторые виды с/х деятельности.
  • Отсутствие льготного кредитования таких хозяйств со стороны государства.
  • Ограниченные возможности получать от хозяйства дополнительный доход.
  • Большой выбор видов с/х деятельности.
  • Реальные перспективы развития хозяйства.
  • Возможность производить, хранить и перерабатывать продукцию в относительно больших объемах (площадь КФХ может превышать 2,5 Га), а также хорошо зарабатывать на её реализации.
  • Государственная поддержка фермерства.

Минусы

  • Необходимость вкладывания в хозяйство значительных средств.
  • Невысокий доход на первых этапах развития КФХ.
  • Сезонность производства.
  • Возможные трудности реализации продукции по адекватной затратам цене.
  • Повышенное внимание налоговиков.