Матрица сравнения подходов по критерию б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)

ФСО №1 п.15. Затратный
подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта
оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход
основан на предположении, что затраты,
необходимые для создания оцениваемого
объекта недвижимости в его существующем
состоянии или воспроизведения его
потребительских свойств соответствуют
стоимости этого объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Применение
затратного подхода предпочтительнее,
а иногда и единственно возможно в
следующих случаях:

  • когда оцениваются
    новые или недавно построенные объекты;

  • когда необходимо
    определить вариант наилучшего и наиболее
    эффективного использования земли;

  • когда необходимо
    технико-экономическое обоснование
    нового строительства;

  • для оценки объектов
    незавершенного строительства;

  • для оценки в целях
    выделения объектов налогообложения
    (здание, земельный участок);

  • для оценки в целях
    страхования;

  • для итогового
    согласования стоимости.

V
= Vзу
Vвоспр
или V
= Vзу
Vзамещ, (6.1)

где

V
– стоимость объекта недвижимости;

Vзу
– стоимость земельного участка;

Vвоспр
– стоимость воспроизводства улучшений
земельного участка;

Vзамещ
– стоимость замещения улучшений
земельного участка.

Стоимость замещения
объекта оценки — сумма затрат на создание
объекта, аналогичного объекту оценки,
в рыночных ценах, существующих на дату
проведения оценки, с учетом износа
объекта оценки.

Стоимость
воспроизводства объекта оценки — сумма
затрат в рыночных ценах, существующих
на дату проведения оценки, на создание
объекта, идентичного объекту оценки, с
применением идентичных материалов и
технологий, с учетом износа объекта
оценки.

V
= Vзу
[Vпвоспр
– И] или V
= Vзу
[Vпзамещ
– И], (6.2)

где

Vпвоспр
– полная стоимость воспроизводства
улучшений земельного участка (иногда
замещают данную величину расчетом
отдельно «затрат на воспроизводство
улучшений как новых» и «прибыли
предпринимателя»);

Vпзамещ
– полная стоимость замещения улучшений
земельного участка (иногда замещают
данную величину расчетом отдельно
«затрат на замещение улучшений как
новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта
оценки.

Полная стоимость
замещения — сумма затрат на создание
объекта, аналогичного объекту оценки
как нового, в рыночных ценах, существующих
на дату проведения оценки, без учета
износа объекта оценки, с добавлением
предпринимательской прибыли.

Износ – потеря
стоимости объекта недвижимости, вызванная
любой причиной.

Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса
подходов по критерию А

Затратный

1,00

0,33

0,33

(1∙0,33∙0,33)1/3=
=0,478

0,478/3,362=

=0,142

Доходный

3,00

1,00

1,00

(3∙1∙1)1/3
=1,442

1,442/3,362=

=0,429

Сравнитель-ный

3,00

1,00

1,00

(3∙1∙1)1/3
=1,442

1,442/3,362=

=0,429

сумма

3,362

1,000

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Таблица
7.6.

Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса
подходов по критерию Б

Затратный

1,00

0,20

0,14

(1∙0,20∙0,14)1/3=
=0,304

0,304/3,927=

=0,077

Доходный

5,00

1,00

1,00

(5∙1∙1)1/3=1,710

1,701/3,927=

=0,435

Сравнитель-ный

7,00

1,00

1,00

(7∙1∙1)1/3=1,913

1,913/3,927=

=0,487

сумма

3,927

1,000

Таблица
7.7.

Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса
подходов по критерию В

Затратный

1,00

0,33

0,25

(1∙0,33∙0,25)1/3=
=0,435

0,304/3,927=

=0,126

Доходный

3,00

1,00

1,00

(3∙1∙1)1/3=1,442

1,442/3,927=

=0,416

Сравнитель-ный

4,00

1,00

1,00

(4∙1∙1)1/3=1,587

1,587/3,927=

=0,458

сумма

3,927

1,000

Таблица
7.8.

Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса
подходов по критерию Г

Затратный

1,00

0,13

0,50

(1∙0,13∙0,5)1/3=
=0,402

0,402/3,927=

=0,110

Доходный

8,00

1,00

1,00

(8∙1∙1)1/3=2

2,000/3,927=

=0,546

Сравнитель-ный

2,00

1,00

1,00

(2∙1∙1)1/3=
=1,260

1,260/3,927=

=0,344

сумма

3,662

1,000

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Результаты расчетов
заносятся в итоговую таблицу 7.9, из
таблицы 7.4 из последнего столбца
выписываем вес критериев. Затем из
итоговых столбцов таблиц 7.5-7.8 заполняем
веса подходов в рамках соответствующих
подходов. Затем производится расчет
итоговых весов результата каждого
подхода, которые равны сумме произведений
весов каждого подхода по критерию и
веса данного критерия. Результаты
расчетов весов подходов представлены
в таблице 7.9.

Таблица
7.9.

ФСО
№1 п.14. Сравнительный подход — совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки
с объектами — аналогами объекта оценки,
в отношении которых имеется информация
о ценах.

Основным принципом
сравнительного подхода к оценке
недвижимости является принцип замещения,
согласно которому рациональный покупатель
не заплатит за конкретный объект
недвижимости сумму больше, чем обойдется
ему приобретение другого сходного
объекта недвижимости, обладающего
аналогичной полезностью.

В рамках сравнительного
подхода к оценке выделяют два метода:

  • метод сравнения
    продаж;

  • метод валовой
    ренты.

Метод сравнения
продаж является основным методом, а
метод валовой ренты представляет собой
частный случай метода сравнения продаж.

Матрица сравнения подходов по критерию г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)

где

где

Таблица
7.6.

Таблица
7.7.

Таблица
7.8.

Таблица
7.9.

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базо­вого
участка есть возможность определить стоимости отдельных земельных участков,
внося необходимые поправки на их отличительные характеристи­ки. К числу
таких характеристик относятся размер, форма и топографические особенности.

Эти необходимые при оценке земли поправки можно разбить на следую­щие
категории: 1) поправки на глубину участка; 2) другие поправки на размеры; 3)
поправки на неправильность формы; 4) поправки на влияние углового расположения;
5) поправки на относительное расположение учас­тка и др.

100 х 13 175 = 1317,5 тыс.руб.,

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

при этом стоимость участка размером 100 х 200 метров будет больше 1317,5 тыс.
руб., но меньше простого удвоения 1317,5 тыс. руб.

Таблицы глубины дают возможность внесения поправок в стоимость метра
протяженности фронтальной границы участков нестандартной глубины. Они
показывают, что стоимость метра протяженности фронтальной границы растет с
увеличением глубины, но более медленным темпом. Таблицы глубины построены на
принципе вклада, который подразумевает, что стоимость какой-либо отличительной
характеристики измеряется той долей, которую она привносит в стоимость объекта в
целом.

Таблицы глубины, как правило, состоят из двух колонок — глубины и
коэффициента глубины. Последний представляет собой показатель, который при
умножении на него стандартной стоимости метра протяженности фронтальной границы
(в нашем примере 13 175 руб.) дает стоимость метра протяженности фронтальной
границы землевладения с указанной глубиной. Табл.

16 представляет собой образец
таблицы глубины. Стандартной глубине в 100 метров соответствует коэффициент
глубины 100%. С увеличением глубины и коэффициенты глубины растут, но не так
быстро. Например, коэффициенты для глубины 150, 200 и 250 метров составляют 114,
121 и 123% соответственно (после этой величины коэффициенты изменяются совсем
незначительно).

Таблица 16

Образец таблицы глубины (стандартная глубина = 100
метров)

1 — 40

41 — 80

81 — 120

121 — 160

161 — 400

Глубина

%

Глубина

%

Глубина

%

Глубина

%

Глубина

%

1

7

41

66

81

92

121

106

161

116

2

9

42

67

82

92

122

107

162

117

З

11

43

67

83

93

123

107

163

117

4

13

44

68

84

93

124

107

164

117

Продолжение таблицы 16

5

14

45

69

85

94

125

108

165

117

6

17

46

70

86

94

126

108

166

117

7

19

47

71

87

95

127

108

167

117

8

21

48

71

88

95

128

108

168

118

9

23

49

72

89

96

129

109

169

118

10

25

50

73

90

96

130

109

170

118

11

27

51

74

91

96

131

109

175

118

12

29

52

75

92

97

132

109

180

119

13

31

53

75

93

97

133

109

185

120

14

33

54

76

94

98

134

109

190

120

15

35

55

77

95

98

135

109

195

121

16

37

56

78

96

98

136

110

200

121

17

38

57

78

97

99

137

110

205

121

18

40

58

79

98

99

138

110

210

121

19

41

59

79

99

100

139

112

215

121

20

43

60

80

100

100

140

112

220

122

21

44

61

81

101

100

141

112

225

122

22

46

62

81

102

101

142

112

230

122

23

47

63

82

103

101

143

113

235

122

24

49

64

82

104

101

144

113

240

123

25

50

65

83

105

101

145

113

250

123

26

51

66

84

106

102

146

113

260

124

27

52

67

84

107

102

147

114

270

124

28

53

68

85

108

102

148

114

280

125

29

54

69

85

109

103

149

114

290

125

30

55

70

86

110

103

150

114

300

126

31

56

71

87

111

103

151

114

310

126

32

57

72

87

112

103

152

115

320

127

33

58

73

88

113

104

153

115

330

127

34

59

74

88

114

104

154

115

340

128

35

60

75

89

115

104

155

115

350

128

36

61

76

89

116

105

156

115

360

129

37

62

77

90

117

105

157

116

370

129

38

63

78

90

118

105

158

116

380

130

39

64

79

91

119

106

159

116

390

130

40

65

80

91

120

106

160

116

400

131

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

110 х 10,85 х 1,12 = 1336,72 тыс. руб.

Величины коэффициентов глубины должны быть основаны на анализе рынка.
Значения их можно получить, нанося на график цены продаж на протяженности
фронтальной границы в зависимости от глубины и затем прочерчивая плавную кривую
по полученным точкам. Вероятно, зависимость не будет линейной, так что следует
избегать применения тех статистических методов, которые предусматривают линейную
зависимость. Участки, используемые в анализе продаж, либо должны иметь
характеристики, либо их следует привести к таким характеристикам.

Иногда в построении таблиц глу­бины применяют эмпирический ме­тод,
т.н. «правило 4 — 3 — 2 — 1».

Таблица 17

«Правило 4 — 3 — 2 — 1»

Глубины, %

Стоимости, %

Первые 25

Вторые 25

Третьи 25

Четвёртые 25

40

30

20

10

Предлагаем ознакомиться  Расчет показателей платежеспособности предприятия

Как показано в табл. 17, это правило подразумевает, что на первые 25% глубины
падает 40% стоимости, на вторые 25% — 30% стоимости, на третьи 25% — 20%
стоимости и на последние 25% — 10% стоимости участка. Хотя это правило иногда и
полезно, в большинстве случаев таблицы глубины следует строить на основании
анализа данных рынка.

Коэффициенты глубины для разных категорий зонирования часто сильно отличаются
друг от друга. В некоторых случаях стоимость земли растет или уменьшается
пропорционально глубине. Это характерно для участков промышленной застройки,
сельскохозяйственных угодий и некоторых вариантов коммерческого использования
земельных участков, в частности участков под торговые центры.

Другие поправки на размер. Когда оценка земли основана не на
протяжен­ности фронтальной границы, поправки на размер участка можно
определять и вносить в стоимость землевладений таким же образом, как это
делалось в случае поправок на глубину участка. Например, если единицей
сравнения является квадратный метр площади, строится кривая зависимости цены
продажи квадратного метра от площади в квадратных метрах.

Если в каче­стве
единицы сравнения используется площадка или участок или же в тех случаях, когда
применяется метод базового участка, возможно, потребуется внесение поправок на
«избыточную» площадь или на участки недостаточного размера. Как и в случае
таблиц глубины, требуется, чтобы размер (или диапазон разме­ра) стандартной
площадки или базового участка был заранее точно определен.

Неправильность формы. В любой юрисдикции должны быть
руководства для оценки стоимости участков треугольной или любой другой
неправильной формы. Вообще, при одинаковой площади и протяженности фронтальной
границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок прямоугольный, из-за
неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации.

Иногда используемое
при оценке участков треугольной формы эмпирическое правило выглядит как «правило
65 — 35». Как показано на рис. 4, это правило подразумевает, что стоимость
треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять
приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же
протяженностью фронтальной границы и глубиной.

35 % стоимости

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

65 % стоимости

Улица

Улица

Рис. 4. «Правило 65 — 35»

Рис.4. «Правило 65 — 35»

Соответственно стоимость треугольного участка в том случае, когда на главной
улице находится его вершина, составит 35% от стоимости участка прямоугольной
формы.

100 Часть С 50

Часть В 50

Часть А 50

А = 4340 х 200 х 0,73 = 633,64 тыс. руб.

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

В = 4340 х 150 х (1,00 – 0,73) = 175,77 тыс. руб.

С = 4340 х 50 х (1,14 – 1,00) = 30,38 тыс. руб

Итого: 839,79 тыс. руб

Рис. 5а. Разбивка участка параллельно границе, идущей вдоль
улицы

Часть
Часть

100 Часть А 100

документы

Рис. 5б. Разбивка участка перпендикулярно границе, идущей
вдоль улицы

А = 4340 х 100 = 434 тыс. руб.

В = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

С = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

Итого: 509,95 тыс. руб

100 х 15,5 тыс. руб. х 0,65 = 1007,5 тыс. руб.

Трапециевидные и другие неправильной формы участки можно оценивать двояко.
Во-первых, участок можно разделить рядом линий, параллельных фронтальной
границе. Часть участка в пределах каждого интервала приводится к прямоугольнику
и оценивается по таблице глубины участка. Общая стоимость участка складывается
из стоимостей, рассчитанных для каждой части.

Во-вторых, можно разделить участок
рядом линий, перпендикулярных фронтальной границе; цель такого деления будет
заключаться в дроблении участка на ряд прямоугольников и треугольников. Общая
стоимость будет складываться из стоимостей отдельных частей. На рис. 5 приведен
расчет стоимости участков с использованием каждого из этих приемов;

стоимость
метра протяженности фронтальной границы принята равной 4340 тыс. руб., расчеты
произведены по данным таблицы глубины (см. табл. 16). Стоимость треугольных
сегментов определена по «правилу 65—35» (рис. 4). В обоих случаях требуется
набор тщательно составленных карт участков. Кроме того, вынесение правильного
суждения здесь во многом зависит от опыта производящего оценку специалиста.

Пример расчета поправки на удаленность от города в оценке недвижимости

Характе-ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

5

Местоположение

Поправка на местоположение

Центр,

ул. Черны-шевского

Центр, ул. Пугачева

ул. Муромская

11%

ул. Малеева

5,3%

ул. Малеева

5,3%

Центр, пр.Ле-нина

П 2ан = 10000/9000 – 1 = 0,11 или
11%

П 3ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или 5,3%

П 4ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или 5,3%

В основе экспертного метода расчета и внесения
поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько
оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертный метод
расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать
достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных
различиях.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости,
время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных
продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены
увеличивались в диапазоне 10-30% в год, однако парных продаж объектов,
подходящих для расчета поправок не было выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста
цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии
с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах
оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 5.2.Пример определения
величины поправки на время продажи

Характе-ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

5

Время продажи

Поправка на время продажи

Апрель 2010г.

Январь 2010г.

4,7%

Апрель 2010г.

Октябрь 2009г.

9,5%

Апрель 2009г.

20%

Апрель 2010г.

Пвр пр = (1 ?Iцен)(tоц –
tан) – 1, (5.3)

https://www.youtube.com/watch?v=upload

где Пвр пр – поправка на время продажи;

?Iцен – годовой темп прироста цен на данном
сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с
момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и
положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться
показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 20% в год.

П 1ан = (1 0,2)0,25 – 1 = 0,047
или 4,7%

П 3ан = (1 0,2)0,5 – 1 = 0,095 или
9,5%

П 4ан = (1 0,2)1 – 1 = 0,2 или
20%

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Статистические методы. Суть статистических методов
состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает
допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости
и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно
трудоемок.

Пример.

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной
стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому
шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи
от Ленинградского шоссе.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Используя информацию о продажах аналогичных земельных
участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена
линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от
города (L).

V сотки = – 120,75?L 14970,78, рублей

L – расстояние до МКАД, км

Таким образом, можно определить величину корректировки на
удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в
зависимости от изменения расстояния до города.

Пуд.гор. =?V сотки = f (?L) = – 120,75? ?L

?L = Lоц – Lан,

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;

Lан — расстояние до города от аналога.

Таблица 5.3.

Характе-ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

5

Удаленность от города

Поправка на удаленность от города

30км от МКАД.

45км от МКАД.

1 181

30км от МКАД.

30км от МКАД.

20км от МКАД.

1208

50км от МКАД.


2415

П 1ан = (– 120,75)?(30 – 45) =
1 181,25 руб.

П 4ан = (– 120,75)?(30 – 20) = – 1207,5
руб.

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

П 5ан = (– 120,75)?(30 – 50) = 2415,0
руб.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая
является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного
участка).

Стоимостной метод.

Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки)
состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента
сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Пример.

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были
подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт
стоимостью 9500 рублей/кв.м.

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки,
рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной,
применяемой к единице сравнения аналога (1 кв.м.)

Таблица 5.4.

Характе-ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

Состояние объекта

Поправка на состояние объекта

Требует проведения косметического ремонта

треб. косм. ремонт

проведен косм. ремонт

-9500 руб.

треб. косм. ремонт

треб. косм. ремонт

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к
цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице
сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены
различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи
формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи:
в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая
скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по
которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо
количество корректировок.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества
внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность
расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное
значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Уд.вес = ,
(5.5.)

где Уд.вес – удельный вес полученного значения
скорректированной цены единицы сравнения аналога;

ni- количество внесенных поправок в
стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет
являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого
объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном
случае.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью
методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми
являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод
множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с
упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие
полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения
модели и определены возможности практической реализации достигнутых
результатов.

Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при
массовой оценке объектов недвижимости.

Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Выбор метода
расчета полной стоимости воспроизводства
или полной стоимости замещения требует
определенного обоснования и зависит
от многих факторов: цели оценки, количества
и качества собранной информации об
объекте оценки, его физических
характеристик и т.д.

Более предпочтительным
является расчет полной стоимости
воспроизводства, поскольку в противном
случае определяются затраты на
строительство здания, отличающегося
от оцениваемого по многим характеристикам.
При этом оценка разницы в полезности
сравниваемых зданий носит весьма
субъективный характер.

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Выбор расчета
полной стоимости замещения является
обоснованным, если у оцениваемого здания
имеются признаки функционального
износа, что снижает коммерческую
привлекательность для потенциального
покупателя.

Предлагаем ознакомиться  Когда перечисляется ндфл с больничного листа

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

В основе определения
полной стоимости воспроизводства или
полной стоимости замещения лежит расчет
затрат, связанных со строительством
объекта и сдачей его заказчику. В
зависимости от порядка учета этих затрат
в себестоимости строительства принято
выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты –
затраты, непосредственно связанные со
строительством.

К прямым затратам
относятся:

  • стоимость
    строительных материалов, изделий и
    оборудования;

  • заработная плата
    рабочих;

  • стоимость
    сопутствующих строительству сооружений
    и инженерных сетей;

  • стоимость
    коммунальных услуг;

  • стоимость доставки
    и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты
– затраты, не относящиеся непосредственно
к строительству:

  • стоимость инвестиций
    в землю;

  • гонорары
    проектно-сметным организациям;

  • маркетинговые,
    страховые и рекламные расходы и другие
    затраты.

К косвенным расходам
относят и накладные расходы.

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Накладные расходы
– денежные средства, необходимые для
создания общих условий строительного
производства, его организации и
обслуживания.

Прибыль застройщика
(инвестора) – предпринимательский
доход, представляющий собой вознаграждение
инвестору за риск, связанный с реализацией
строительного проекта.

В зависимости от
цели оценки и необходимой точности
расчета существует несколько способов
определения полной стоимости
воспроизводства (полной стоимости
замещения):

  • метод сравнительной
    единицы;

  • метод разбивки
    по компонентам;

  • метод количественного
    обследования.

Рассмотрим методы
расчета полной стоимости воспроизводства
(полной стоимости замещения).

Метод сравнительной
единицы
предполагает расчет полной стоимости
воспроизводства или замещения на основе
стоимости строительства сравнительной
единицы (1 м2,
1 м3)
аналогичного здания. Стоимость
сравнительной единицы аналога должна
быть скорректирована на имеющиеся
различия в сравниваемых объектах
(планировка, оборудование, права
собственности и т.д.).

В качестве примера
рассмотрим расчет стоимости объекта
недвижимости, когда в качестве
сравнительной единицы выбрана стоимость
1 м2 площади
здания.

Vпзамещ
=С1
м2 ·
Sстр
· Кн ·
Крег
· Кв
· К пз
· К ндс
, (6.3)

где Vпзамещ
– полная стоимость замещения здания;

С1
м2 –
стоимость 1 м2
площади типичного сооружения на базовую
дату;

S
– площадь здания (количество единиц
сравнения);

Кн
– коэффициент, учитывающий имеющееся
несоответствие между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением
(для идентичного объекта Кн=
1);

Крег
– коэффициент, учитывающий регион, где
построено здание;

Кв
– коэффициент времени, учитывающий
изменение стоимости строительно-монтажных
работ (СМР) в период между базовой датой
и датой на момент оценки;

Кпз
– коэффициент, учитывающий прибыль
застройщика;

Кндс
– коэффициент, учитывающий НДС.

Информационной
базой для приведенной методики расчета
могут служить Укрупненные показатели
стоимости строительства. Укрупненные
показатели стоимости строительства
издаются консалтинговой компании
«КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные
здания», «Жилые здания», «Общественные
здания», «Складские здания и сооружения»,
«Магистральные сети», «Сооружения
городской инфраструктуры» и ежеквартальное
издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в
строительстве» (межрегиональный
информационно-аналитический бюллетень,
из которого можно получить информацию
о динамике текущих и прогнозных цен на
здания, сооружения, строительно-монтажные
работы, материалы, конструкции,
технологическое оборудование по всем
регионам России).

Публикуемые
стоимостные показатели стоимости
выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на
проектно-сметной документации, собранной
специалистами компании КО-ИНВЕСТ на
протяжении пятнадцатилетнего опыта
работы в области оценки недвижимости
во всех регионах Российской Федерации
и за рубежом, а также данных о средних
показателях затрат на освоение
строительных площадок, устройству
внешних коммуникаций, новых расценках
на работы и данных об индексах цен в
строительстве.

В качестве
информационного обеспечения метода
сравнительной единицы могут выступать
Региональные справочники стоимости
строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС- 2007,
РСС-2008). Региональный справочник стоимости
строительства «РСС-2008» подготовлен
специалистами Московского центра
ценообразования в строительстве (МЦЦС)
«Мосстройцены» и Научно-производственной
фирмы (НПФ) «Центр информационных
технологий в строительстве».

Показатели стоимости
строительства, размещенные в РСС-2008,
рассчитаны по состоянию на 1 января 2008
года и предназначены для составления
сметной документации на строительные,
монтажные и пусконаладочные работы, а
также для определения стоимости
строительства зданий, сооружений,
инженерных коммуникаций на стадии
«проект».

Сборники «РСС-2008»
– аналог существующих западных вариантов
в США и Великобритании, таких как
справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs
Blackbook и др.

Пример.

Определите полную
стоимость замещения офисного 2-этажного
здания класса В, расположенного в г.
Мытищи Московской области. Площадь
оцениваемого офисного 2-этажного здания
480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ2
были получены следующие данные,
представленные в таблице 6.1.

Таблица 6.1.

Единицы сравнения
для свободных земельных участков:

  • цена за 1 га;

  • цена за 1 сотку;

  • цена за 1 м2.

Единицы сравнения
для застроенных земельных участков:

  • цена за 1 м2
    общей площади;

  • цена за 1 фронтальный
    метр;

  • цена за 1 м2
    чистой площади, подлежащей сдаче в
    аренду;

  • цена за 1 м3.

Улучшения

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Описание
улучшений включает следующие составляющие:

  • общая информация;

  • характеристики
    строения;

  • характеристики
    помещений;

  • специальная
    информация;

  • строительная
    готовность и техническое состояние.

Общая
информация:

  • балансовая
    стоимость;

  • год ввода в
    эксплуатацию;

  • год последнего
    капремонта, реконструкции;

  • серия типового
    проекта;

  • строительный
    объем, общая площадь, площадь застройки;

  • этажность;

  • историческая и
    архитектурная ценность.

  • текущее использование;

  • группа капитальности.

Характеристики
строения
включаю конструктивную схему (каркасная
с полным или неполным каркасом,
бескаркасная) и конструктивные решения
и материал основных конструкций:
фундаменты, стены, перегородки, перекрытия,
каркас (колонны, балки, фермы), кровля,
наружная отделка, проемы, элементы
междуэтажных сообщений (лестницы, лифты,
подъемники) и др (крыльца, балконы,
мусоропровод, фонари), а также обеспеченность
инженерными коммуникациями.

Характеристик
помещений:

  • функциональное
    зонирование;

  • общая площадь с
    разбивкой по этажам;

  • потенциально
    сдаваемая (арендопригодная) площадь,
    полезная площадь;

  • высота помещений;

  • наличие отдельного
    входа;

  • внутренняя отделка;

  • инженерное
    оборудование, в том числе специальное
    (холодильное, крановое и др.);

Специальная
информация:

  • оплата коммунальных
    услуг,

  • налог на имущество;

  • платежи по
    страховке,

  • содержание
    территории,

  • расходы по
    управлению, охране, обслуживанию;

  • затраты на текущие
    ремонты;

  • история объекта;

  • действующие
    арендные ставки;

  • количество
    арендаторов;

  • типичные сроки
    аренды;

  • вакантность
    помещений, потери от смены арендаторов.

Строительная
готовность и техническое состояние
рассматривается в разделе затратного
подхода. При отказе от использования
затратного подхода анализ строительной
готовности и технического состояния
следует проводить в разделе описания
объекта.

Определение прогнозного периода.

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Таблица
7.7.

Таблица
7.8.

Таблица
7.9.

Все рыночные
значения, которые участвуют в дальнейших
расчетах, должны найти свое отражение
в анализе рынка объекта оценки.

Собираемая
информация включает два типа данных:

  1. Общая информация,
    используемая для анализа влияния
    внешних факторов на рынок недвижимости
    (экономические тенденции на региональном
    и местном уровне, занятость, население,
    доходы, развитие города, регулирование,
    покупательская способность, индексы
    цен, налогообложение, финансирование).

  2. Специальная
    информация, используемая для выявления
    наиболее эффективного использования,
    расчетов по затратному, доходному, и
    сравнительному подходам оценки. Анализ
    специальной информации предполагает
    анализ спроса и предложения, сегментацию
    рынка, выявление рыночных диапазонов
    для исходных расчетных значений,
    тенденций их изменения, а также подбор
    аналогов объекту оценки.

На развитых рынках
недвижимости приоритет отдается
специальной информации, объем и качество
которой позволяют с достаточной точностью
определять основные расчетные значения
и прогнозировать рынок. Исключение
составляют градообразующие объекты,
на стоимость которых оказывает
значительное влияние общеэкономическая
ситуация.

Спрос целесообразно
рассматривать с позиций основных групп
субъектов, действующих на рынке,
дифференцированных в соответствии с
целями удержания объектов недвижимости
(инвестиционной мотивации), определяемой
способами получения дохода:

  • эксплуатация
    собственником (ведение собственного
    бизнеса или личное проживание);

  • сдача в аренду
    (ориентация на получение дохода от
    сдачи в аренду);

  • спекулятивное
    использование (ориентация на получение
    дохода от роста стоимости актива);

Предложение
на рынке недвижимости характеризуется
двумя составляющими: предложением
первичного и предложением вторичного
рынка. Показателями, характеризующими
предложение вторичного рынка, являются
характеристики существующего фонда
недвижимости.

Показателями,
характеризующими предложение первичного
рынка, являются: ввод новых объектов;
индексы цен в строительстве; количество
строительных организаций; технологии
строительного производства; строительные
кредиты; наличие свободных земельных
участков и мощностей.

К показателям,
характеризующим взаимодействие
спроса и предложения
на рынке и развитость рынка, относятся:
условия финансирования сделок; отношение
объема сделок к общему объему фонда
недвижимости; типичная инвестиционная
мотивация; сезонные колебания; развитость
инфраструктуры рынка; доступность и
ликвидность объектов; характеристики
ценообразующих параметров.

Анализ рынка должен
содержать рыночные диапазоны основных
используемых в расчетах значениях, а
при использовании рыночных аналогов
следует проверять найденные значения
на предмет соответствия рыночным
диапазонам. В частности должны быть
описаны следующие типичные для
анализируемого сегмента рынка условия
и представлены рыночные диапазоны для
следующих показателей, используемых в
расчетах для объектов разного
функционального назначения и классности:

  • цены на земельные
    участки;

  • основные
    ценообразующие факторы для земельных
    участков;

  • условия
    землепользования и выделения земельных
    участков;

  • стоимость
    строительства;

  • сроки проектирования,
    согласования и строительства объектов;

  • арендные ставки
    и ценообразующие факторы на них;

  • вакантность при
    сдаче в аренду, частота смены арендаторов
    и потери от неуплаты;

  • эксплуатационные
    расходы;

  • ставки капитализации
    / дисконтирования;

  • сроки экспозиции;

  • условия сдачи в
    аренду и продажи;

  • скидки на торг;

  • цены продаж и
    ценообразующие факторы на них.

Должны быть
проанализированы показатели инвестиционной
деятельности:

  • доходность
    инвестиционно-строительных проектов,
    прибыль предпринимателя;

  • последовательность
    и сроки реализации отдельных этапов
    инвестиционно-строительных проектов;

  • распределение
    затрат по этапам инвестиционно-строительных
    проектов;

  • распределение
    доходов инвестиционно-строительных
    проектов (графики продаж);

  • риски
    инвестиционно-строительных проектов;

  • типичные схемы
    финансирования.

Для показателей,
которые используются в прогнозных
расчетах, следует представить
ретроспективную динамику их изменения
и обосновать темпы дальнейшего изменения.

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Длительность
прогнозного периода определяется
продолжительностью стадии нестабильных
денежных потоков оцениваемого объекта
недвижимости.

В международной
оценочной практике средняя величина
прогнозного периода 5-10 лет, в российской
практике типичной величиной прогнозного
периода является период длительностью
3-5 лет.

ПВД = Площадь ٠Ставка
арендной платы (4.28)

ДВД = ПВД –
Потери от незанятости и при сборе
арендной платы Прочие доходы (4.29)

ЧОД = ДВД –
Операционные расходы владельца
недвижимости, связанные с недвижимостью
(4.30)

На практике
российские оценщики рассчитывают чистые
денежные потоки объекта недвижимости
без учета особенностей финансирования,
т.е. в методе ДДП дисконтируются величины
чистого операционного дохода.

При оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости в
качестве денежного потока выступает
чистый операционный доход от объекта
недвижимости.

Денежный поток до
уплаты налогов = ЧОД –
Капиталовложения –
Обслуживание кредита Прирост
кредитов. (4.31)

Денежный поток
для недвижимости после уплаты налогов
=

= Денежный поток
до уплаты налогов –
Платежи по подоходному налогу владельца
недвижимости. (4.32)

Налог на землю и
налог на имущество необходимо вычитать
из действительного валового дохода в
составе операционных расходов.

Экономическая и
налоговая амортизация не является
реальным денежным платежом, поэтому
амортизация не входит в состав операционных
расходов собственника.

Капитальные
вложения, осуществляемые для поддержания
оцениваемого объекта, необходимо
вычитать из чистого операционного
дохода в составе операционных расходов.

Платежи по
обслуживанию кредита (выплата процентов
и погашение долга) необходимо вычитать
из чистого операционного дохода, если
оценивается инвестиционная стоимость
объекта (для конкретного инвестора).

Предлагаем ознакомиться  Абсолютное отклонение расчет

п/п

Показатели

Прогнозный
период

2013

2010

2011

2012

1.

Денежный поток,
тыс.руб. в год

СF=NOI
= ДВД – ОР

4
886,6

5
326,8

5
907,4

6
245,1

2.

Текущая
стоимость денежных потоков (ЧОД), руб.

4 886,6/1,144

=4
271,5

5326,8/1,1442=

4
070,2

5907,4/1,1443=

3
945,6

3.

Стоимость
продажи объекта в конце прогнозного
периода (стоимость реверсии) (
Vterm),
тыс. руб.

Vterm
=
ЧОД2010/R

6245,1/0,182=

=
34 313,8

4.

Текущая
стоимость реверсии, руб.

34313,8/1,1443=

=
22 918,7

5.

Рыночная
стоимость объекта недвижимости,
рассчитанная методом дисконтирования
денежных потоков, тыс.руб. (формула
4.27)

(4 271,5 4 070,2
3 945,6) 22 918,7 =

=35 206,1

Ответ.

Рыночная стоимость
объекта недвижимости, рассчитанная в
рамках метода дисконтирования денежных
потоков, составляет округленно 35 206 000
рублей.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

(4.1.)

где V
– стоимость объекта недвижимости (от
англ. Value
— стоимость);

R
– ставка капитализации (от англ. Rate
– ставка, иногда используют понятие
«коэффициент капитализации», которое
является синонимом);

NOI
– чистый операционный доход (от англ.
Net
Operational
Incomе,
также используется русская аббревиатура
ЧОД).

1) определение
ожидаемого годового (или среднегодового)
чистого операционного дохода объекта
недвижимости при его наиболее эффективном
использовании;

2) определение
ставки капитализации;

3) определение
стоимости объекта недвижимости.

Норма возврата
фактически переводит темп прироста
стоимости за n
лет в годовое измерение.

Существуют три
способа расчета нормы возврата капитала
(r1):

  • прямолинейный
    возврат капитала (метод Ринга);

  • возврат капитала
    по фонду возмещения и ставке дохода на
    инвестиции (метод Инвуда), его иногда
    называют аннуитетным методом;

  • возврат капитала
    по фонду возмещения и безрисковой
    ставке процента (метод Хоскольда).

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

Потенциальный
валовой доход (ПВД)
– потенциальный доход, получаемый
собственником объекта недвижимости
при 100%-ном использовании объекта без
учета потерь и расходов.

ПВД = S• Сар,
(4.2)

где S – площадь,
сдаваемая в аренду, м2;

Сар
– рыночная арендная ставка за 1 м2
в год.

ДВД = ПВД – Потери
. (4.3)

ДВД = ПВД ٠(1
– Кндз)٠(1
– Кн ар),
(4.4)

где Кндз
— коэффициент потерь от недозагрузки
объекта (например, часть площадей,
которая не будет сдана в аренду);

Кн
ар —
коэффициент потерь от недосбора арендных
платежей по объекту.

Чистый операционный
доход (сокращенно NOI
или ЧОД) – годовой действительный
валовой доход за минусом годовых
операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.
(4.5)

Операционные
расходы – это действительные расходы
собственника, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта
недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода от
объекта недвижимости.

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Операционные
расходы принято делить на:

  • условно-постоянные;

  • условно-переменные,
    или эксплуатационные;

  • расходы на
    замещение, или резервы.

Таблица 4.1.
Пример расчета чистого операционного
дохода

Показатели

Определение
величины

показателя

1.

Базовая площадь
помещений, кв. м

450

2.

Площадь
помещений, сдаваемая в аренду (S),
кв. м

410

3.

Рыночная
арендная плата
ар),
включая НДС, руб./кв.м. в год

7000

4.

Потенциальный
валовой доход, руб. в год

ПВД = S• Сар,

ПВД = 410•7000 =

=2
870 000

5.

Коэффициент
потерь от недозагрузки арендных
площадей и неуплаты арендной платы,
п
), % от ПВД

7,5

6.

Действительный
валовой доход, руб. в год

ДВД=ПВД٠(1–Кп)

ДВД=2870000٠(1–0,075)=
=2 654 750

7.

Операционные
расходы,
руб. в год

929
230

7.1.

Условно-постоянные
расходы,
руб. в год

236
530

7.1.1.

налог
на имущество,
руб. в год

56
000

7.1.2.

налог
на землю,
руб. в год

15
530

7.1.3.

страховые
взносы,
руб. в год

45
000

7.1.4.

заработная
плата обслуживающего персонала,
руб. в год

120
000

7.2.

Условно-переменные
расходы,
руб. в год

580
700

7.2.1.

коммунальные
расходы,
руб. в год

56
000

7.2.2.

расходы
на содержание территории,
руб. в год

16
000

7.2.3.

на
текущие ремонтные работы,
руб. в год

48
000

7.2.3.

заработная
плата обслуживающего персонала,
руб. в год

200
000

7.2.4.

расходы
на управление,
руб. в год

132
700

7.2.5.

прочие
расходы,
руб. в год

128
000

7.3.

Расходы
на замещение,
руб. в год

112
000

8.

Чистый
операционный доход, руб. в год

ЧОД=ДВД – ОР

ЧОД=2 654
750–
929 230=

=1 725 520

Метод Ринга.

r1
= 1 / n,
(4.14)

R = re
dep
· ( 1/
n
),
(4.15)

где R– ставка
капитализации;

re

ставка доходности на собственный
капитал;

r1

норма возврата капитала;

dep
– доля снижения стоимости недвижимости
через n
лет.

Метод Ринга
применяется в первую очередь, когда
ожидается увеличение стоимости объекта
недвижимости через n лет.

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

Метод Ринга также
применяется, когда инвестиции в объект
недоступны, а безрисковый инструмент
на рынке или не найден или имеет
нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда
используется, если сумма возврата
капитала реинвестируется по ставке
доходности инвестиции. В этом случае
норма возврата как составная часть
ставки капитализации равна фактору
фонда возмещения при той же ставке
процента, что и по инвестициям.

r1
= sff(п,
re)
= re
/ ((1
re)n
– 1), (4.16)

где re

ставка доходности на собственный
капитал;

sff(п, re)–фактор фонда
возмещения.

Метод Инвуда
применяется, если прогнозируется
снижение стоимости объекта недвижимости
и инвестиции в оцениваемый объект или
сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда.
Используется
в тех случаях, когда ставка дохода
первоначальных инвестиций несколько
высока, что маловероятно реинвестирование
по той же ставке. Для реинвестируемых
средств предполагается получение дохода
по безрисковой ставке.

r1
= sff
(п,
rf
)
= rf
/ ((1
rf)n
– 1), (4.18)

где

rf
– безрисковая
ставка;

sff(п, rf)–фактор фонда
возмещения.

В качестве
безрисковой ставки доходности выбирается
доступный инструмент на рынке, поэтому
при уменьшении стоимости объекта
недвижимости в будущем, нет ограничений
для применения данного метода.

Таблица 4.2.
Пример расчета ставки капитализации

Показатели

Определение
величины показателя

1.

Безрисковая
ставка (rf),
%

В
качестве безрисковой ставки взята
доходность ОФЗ к погашению, которая
на дату проведения оценки составила
7,1 % годовых.

2.

Премия
за риск вложения в недвижимость (р1),%

Определена
экспертно на среднем уровне, принята
равной 2,5%

3.

Премия
за риск низкой ликвидности (р2),
%

p2
= rf
∙ Тэксп;

Срок экспозиции
(Тэксп)

на сегменте
оцениваемого объекта составляет 6
месяцев.

p2
= 7,1% ∙ 0,5 = 3,55%

4.

Премия
за риск инвестиционного менеджмента
( р3),
%

Определена
экспертно на среднем уровне, принята
равной 2,5%

5.

Ставка доходности
собственного капитала (re)

Определена
методом кумулятивного построения:

re
= rf
p1
p2
p3

re
= 7,1 2,5 3,55 2,5 =

=
15,65%

5.

Изменение
стоимости недвижимости через n
лет, %

Нормативный
срок службы оцениваемого здания
составляет 100 лет. Доля земельного
участка в оцениваемом объекте
составляет примерно 20%. Хронологический
возраст оцениваемого здания – 80 лет.
Значит, в соответствии со строительными
нормами через 20 лет оцениваемый объект
потеряет 80% своей стоимости.

dep
= 80 % через 20 лет

6.

Норма
возврата (r1),%

Используем
методом Хоскальда

r1
= sff(п, rf)
= rf
/ ((1 rf)n
– 1),

r1
= 0,071
/ ((1 0,071)20
– 1)=

=0,024
или 2,4%

7.

Ставка
капитализации, %

R = re

dep · r1

R = 0,1565
0,8
· 0,024 =

=
0,1757 или 17,57%

Расчет ставки
капитализации методом рыночной экстракции
(рыночной выжимки)

(4.19.)

где
NOI
i

– чистый операционный доход i-го
объекта-аналога;

n
– количество аналогичных объектов
недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки
капитализации методом рыночной выжимки

Показатель

Объект

1

2

3

4

Цена
продажи объекта, руб.

2200000

1900000

1490000

1750000

Чистый операционный
доход объекта, руб.

407500

340000

270000

320000

Ставка капитализации

0,185

0,179

0,181

0,183

Среднее значение

ставки капитализации

0,182

Расчет ставки
капитализации методом связанных
инвестиций.

Если объект
недвижимости приобретается с помощью
собственного и заемного капитала, ставка
капитализации должна удовлетворять
требованиям доходности на обе части
инвестиций. Величина ставки капитализации
определяется методом связанных
инвестиций, или техникой инвестиционной
группы. Ставка капитализации для заемного
капитала определяется на основе ипотечной
постойной. Ипотечная постоянная –
отношение ежегодных выплат по кредиту
к сумме кредита.

Rm
= i /
(1– (1 i
)-n), (4.20)

где Rm

ипотечная постоянная;

i
– ставка
процента по кредиту;

n

срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации
для собственного капитала рассчитывается
методом с учетом возмещения капитальных
затрат, рассмотренном выше (формула
4.5)

R
о
= M
• Rm ( 1 – M
) • Re
(4.21)

где M

коэффициент ипотечной задолженности
(доля кредита в общей сумме инвестированного
капитала);

Re– коэффициент
капитализации для собственного капитала.

а) ипотечная
постоянная для кредита, предоставленного
на 20 лет под 15% годовых,
опредляется как фактор взноса на
амортизацию единицы iaof
(i,n)

Rm
= 0,15
/ (1– (1
0,15
)-20
) = 0,15976;

R
о= 0,6 ٠0,15976
0,4 ٠0,10
= 0,135857 (или 13,59%);

V =
100 000/0,1359 = 735 835 долл.

Положительное или
отрицательное влияние заемных средств,
а также интенсивность этого влияния
определяются соотноше­нием между
ставками дохода на весь инвестируемый
и заемный капитал. Эффективность этого
влияния (как бы плечо рычага) определяется
отношением величины заемного капитала
ко всей сумме вложенных средств, т. е.
коэффициентом ипотечной за­долженности.


{amp}lt; Rо
— область положительного влияния
левереджа, кредит эффективен и увеличение
доли кредита приведет к увеличению
отдачи на собственный капитал;


{amp}gt; Rо
— область отрицательного влияния
левереджа, кредит неэффективен и
увеличение доли кредита приведет к
уменьшению отдачи на собственный
капитал.

Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это
стоимость будущей продажи объекта
недвижимости в конце прогнозного
периода.

Если рассмотреть
денежные потоки инвестора по объекту
недвижимости, то вначале инвестор
осуществляет инвестиции в объект, потом
получает доходы от объекта и в конце
владения продает объект, т.е. получает
реверсию первоначально вложенных
инвестиций.

Оценщику при
расчете реверсии необходимо определить
стоимость объекта недвижимости в конце
прогнозного периода.

1) сравнительного
подхода, в данном случае оценщик
определяет цену будущей продажи, исходя
из анализа текущего состояния рынка,
из мониторинга стоимости аналогичных
объектов и предположений относительно
будущего состояния объекта и будущего
состояния рынка недвижимости;

2) доходного подхода,
в данном случае оценщик, исходя из
предположения о выходе объекта
недвижимости на постоянные стабильные
денежные потоки к окончанию прогнозного
периода, использует метод капитализации
дохода за год, следующий за годом
окончания прогнозного периода, с
использованием самостоятельно
рассчитанной ставки капитализации;

Расчет поправки на местоположение при оценке недвижимости

3) затратного
подхода, в данном случае оценщик
рассчитывает стоимость последующей
продажи, как сумму прогнозной величины
рыночной стоимости земельного участка
и стоимости воспроизводства (или
замещения) оцениваемого объекта на
момент окончания прогнозного периода;

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

4) допущения
относительно изменения стоимости
объекта недвижимости в течение прогнозного
периода.