Правовая база

Сделка купли-продажи, касающаяся коммунальной квартиры, имеет свои особенности. Они связаны с тем, что в данном случае вопрос касается долевой собственности. То есть каждый проживающий владеет своей комнатой и может передать права другом лицу только на свое помещение. Места общего пользования, например, кухня или санузел, находятся в общем распоряжении.

Внимание!

Другие собственники имеют преимущественное право покупки части недвижимости. Такое правило нашло свое отражение в статье

42 ЖК

и

250 ГК РФ

.

Нужен ли риелтор?

Прежде всего, необходимо решить, кто будет осуществлять подбор комнаты, проверку документов и оформление сделки.

Можно сделать это самому или обратится в агентство недвижимости.

Стоит оценить хватит ли у вас знаний и времени для осуществления этого процесса.

ВАЖНО! Следует помнить, что риелтор продавца – не ваш риелтор. Он защищает только интересы своего клиента, а они часто противоположны вашим интересам.

При работе с агентством недвижимости важно как можно подробнее обсудить с агентом ваши требования к подбираемому объекту.

Советы о том, как осуществить покупку комнаты в коммунальной квартире

Так ваше сотрудничество будет наиболее плодотворным.

При самостоятельном подборе нужно своевременно просматривать все рекламные площадки города. Не стоит пренебрегать и возможной помощью знакомых. Может быть, кто-то из них или их друзей продает как раз то, что вам нужно. Кроме того, можно и самому разместить объявления о покупке квартиры.

Как продать целиком всеми собственниками?

Процедура продажи коммунальной квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Поиск потенциального покупателя.
  2. Сбор необходимых документов.
  3. Информирование других собственников о продаже и получение ответа от них.
  4. Оформление договора.
  5. Взаимный расчет с покупателем.
  6. Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Законодательство напрямую не обязывает продавца получать согласие собственников других комнат в виде отдельного документа.

Выбираем комнату

Одним из главных критериев выбора комнаты является адекватность будущих соседей. При осмотре покупаемого жилья желательно пообщаться с ними и обсудить правила совместного проживания. Если они не идут на контакт или ведут себя агрессивно, то лучше подобрать другой вариант для покупки.

Советы о том, как осуществить покупку комнаты в коммунальной квартире

Не менее важна и инфраструктура района.

Небольшая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие школы, больницы и магазинов шаговой доступности, ухоженный двор – все это не только сделает ваше проживание здесь комфортнее, но и поможет при необходимости быстро и выгодно продать комнату.

Кроме того, следует внимательно осмотреть дом, квартиру и саму в комнате. Неприятный запах в и сломанные почтовые ящики в подъезде могут существенно ухудшить качество жизни и стать препятствием для успешной продажи или сдачи комнаты в аренду.

В квартире необходимо оценить состояние коммуникаций в местах общего пользования.

Так как заставить соседей принимать участие в ремонте практически невозможно, и, может быть, придется либо все переделывать за свой счет, либо жить среди искрящей проводки и протекающей сантехники.

С чего начать?

Первым шагом, который должен сделать продавец, является оценка своего помещения. Чтобы узнать стоимость можно обратиться в риэлтерскую контору, либо воспользоваться услугами оценщика. Любой из указанных вариантов повлечет за собой дополнительные затраты, но гарантирует получение достоверной информации. Если собственник хочет избежать лишних расходов он может самостоятельно изучить объявления о продажах недвижимости.

Далее продавцу необходимо определить для себя условия будущей сделки, в особенности порядок расчетов. Прежде всего это касается получения аванса. Правильным будет найти риэлторскую контору с хорошей репутацией, а также грамотного нотариуса и получить консультацию по интересующим вопросам.

Предлагаем ознакомиться  Проводки по НДФЛ (удержание и уплата). НДФЛ с дивидендов, зарплаты и процентов по кредиту.

Важно! Обратившись к услугам специалистов, продавец безусловно понесет дополнительные расходы. Но такой подход поможет избежать проблем в последующем.

Список необходимых документов

Следующим этапом является подготовка документов. В такой перечень входят:

  • Паспорт продавца.
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Кадастровый паспорт на недвижимость.
  • Технический план помещения.
  • Документ, подтверждающий право продавца на жилье. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, мены, которые ранее заключал владелец, свидетельство о праве собственности, либо выписка из ЕГРН.
  • Согласие органов опеки. Оно необходимо если собственником является несовершеннолетний.
  • Судебное решение о признании продавца частично или полностью недееспособным. Оно потребуется, если собственник имеет указанный статус.
  • Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в помещении.
  • Письменное согласие супруга, если недвижимость является общим имуществом.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на жилье – залога или ареста.
  • Нотариально заверенная доверенность законного представителя, если он принимает участие в сделке.
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака, если собственник менял фамилию.
  • Уведомления другим собственникам о продаже квартиры.

Справка! Документы можно представлять в виде оригиналов или заверенных копий.

Прежде чем покупать комнату нужно ознакомиться с документами, которые продавец должен предъявить для осуществления сделки. Для заключения договора купли-продажи необходимы:

  • документ, удостоверяющий личность продавца (для лиц старше 14 лет это паспорт, младше – свидетельство о рождение);
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • документ на основании которого возникло право собственности (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и тому подобное);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально заверенный отказ от права покупки остальных собственников квартиры;
  • нотариально заверенное согласие супруга на сделку (требуется, в случае если комната приобретена в браке);
  • согласие органов опеки и попечительства (если собственником является несовершеннолетний).

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов можно ознакомиться со справками об отсутствии задолженности по налогам и сборам и по коммунальным платежам.

Если продавец очень преклонного возраста или его поведение вызывает сомнения можно попросить предъявить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Конечно, предъявлять эти справки никто не обязан, но категорический отказ в их предъявлении должен насторожить.

Для регистрации договора купли-продажи требуются документы и от покупателя. Это действующий паспорт (для не достигших 14 лет – свидетельство о рождение) и нотариально заверенное согласие от супруга (если вы состоите в браке).

На что следует обратить внимание?

Прежде всего, необходимо обратить внимание на наличие в комплекте документов нотариально заверенного отказа от права покупки сособственников квартиры.При этом следует учитывать, что в случае, если, соседняя комната не приватизирована, то ее собственником является город, следовательно, отказ должен быть от соответствующего муниципалитета.

Советы о том, как осуществить покупку комнаты в коммунальной квартире

Кроме того, нужно убедиться, что цена, по которой вы приобретаете комнату, не ниже указанной в отказе.

При наличии несовершеннолетнего сособственника необходимо разрешение органов опеки на проведение сделки.

ВАЖНО! При отсутствии правильно оформленного отказа уполномоченный орган может зарегистрировать сделку, и покупатель получит свидетельство о регистрации права собственности, а продавец причитающие ему деньги.

Но впоследствии заинтересованные лица могут оспорить сделку в суде. При удовлетворении их иска покупатель рискует без собственности и с сомнительной перспективой возврата денежных средств.

Нелишним было бы проверить наличие прописанных в комнате на момент приватизации, но не участвовавших в ней жильцов, так как они имеют право на пожизненное проживание, в независимости от того, кто является собственником этого объекта недвижимости. Узнать это можно ознакомившись с архивной выпиской из домовой книги.

К сожалению, с ее получением могут возникнуть проблемы, так как в связи с законом о защите персональных данных, ее часто не выдают даже собственнику.

Как правило, риелторы имеют необходимые связи, поэтому в этом случае можно воспользоваться их услугами.

Если по каким-либо причинам это невозможно, то желательно поговорить с соседями о том, кто здесь жил на момент приватизации, ее дату можно узнать из правоустанавливающих документов.

Предлагаем ознакомиться  Как рассчитать долю в коммунальной квартире формула

Советы о том, как осуществить покупку комнаты в коммунальной квартире

В некоторых случаях на комнате могут быть наложены обременения в виде залога или ареста. Лучший способ убедиться в их отсутствии, это обратиться в Регистрационную палату и заказать выписку из ЕГРП на интересующий вас объект.

Согласие соседей

Фактически закон не обязывает продавца получать письменное или устное согласие других собственников на продажу своей комнаты в коммуналке. Но указанные лица наделены правом преимущественной покупки недвижимости. Это определено в ст 250 ГК РФ. Поэтому их необходимо проинформировать о продаже комнаты в обязательном порядке.

Дальнейшая реакция на полученное уведомление и будет являться ответом. Соседи могут купить комнату, отказаться или попросту проигнорировать сообщение. Единственное требование к покупателю в таком случае – это наличие подтверждения того факта, что уведомление было доставлено.

Например, собственник проживает в другом городе. Продавец направляет заказное письмо и получает на руки уведомление о его доставке адресату. Это и будет являться подтверждением того, что собственник проинформирован о намерениях продавца. Даже если письмо будет проигнорировано адресатом факт информирования подтвердиться. Запрос можно направить через нотариуса.

Значительно затруднит продажу ситуация, когда один из владельцев отсутствует и его местонахождение не известно. В таких случаях необходимо обращаться в суд. В результате владелец будет признан отсутствующим без вести и назначен управляющий имуществом, которого нужно уведомить о продаже недвижимости.

Определенные сложности может повлечь ситуация, когда сосед умер. В таком случае информировать нужно наследников покойного. Если они не принимают недвижимость, то следует обращаться с иском в суд.

После признания имущества выморочным, необходимо проинформировать местную администрацию, которая в таких случаях становится собственником. Независимо от особенностей ситуации положительный ответ соседей не требуется. Достаточно проинформировать их надлежащим образом о предстоящей продаже жилья.

Советы о том, как осуществить покупку комнаты в коммунальной квартире

Внимание! Если собственники хотят продать всю квартиру целиком, до начала продажи они должны договориться между собой о цене продажи и порядке расчетов.

Правила оформления договора

Договор купли-продажи, касающийся коммунальной квартиры, оформляется по общим правилам, установленным гражданским законодательством. В тексте документа указывается следующее:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения об участниках или их законных представителях.
  3. Предмет договора. Указывается количество продаваемых комнат и их площадь.
  4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Сумма указывается цифрами и прописью. Цена не должна быть ниже той, которая была указана в уведомлениях соседям. В противном случае сделка будет незаконной.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок разрешения споров.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

В настоящее время возможно оформление договора купли-продажи без заверения нотариусом, в простой письменной форме.

Для того чтобы правильно его составить, можно ознакомиться с образцами, размещенными в интернете или обратиться к специалисту.

В нем необходимо указать предмет договора, стоимость и порядок расчетов.

Право собственности на комнату переходит только после государственной регистрации договора купли-продажи, для этого необходимо сдать договор и необходимые документы в отделении Росреестра.

По истечении определенного срока, как правило, это около трех недель, вы сможете получить новое свидетельство о собственности и стать полноправным хозяином своей комнаты.

Уведомление о сделке

Уведомление о продаже – это информирование соседей о намерении собственника передать права на недвижимость другому лицу. По правилам части 2 статьи 250 ГК РФ такая информация должна направляться в письменном виде. Если в течение одного месяца со дня уведомления соседи не приобретут жилье, его можно продавать другим лицам.

  1. Сведения об адресате и отправителе – фамилия, имя, отчество, домашний адрес, контактный телефон.
  2. Данные о продаваемой недвижимости – адрес, общая площадь, стоимость.
  3. Само предложение о покупке.
  4. Срок ответа.
  5. Дата и подпись отправителя.
Предлагаем ознакомиться  Куда обратиться при утере документов на квартиру

Уведомление лучше всего оформить в двух экземплярах, один для соседа, второй для продавца. Письмо направляется заказной корреспонденцией с извещением о доставке адресату.

Справка! Если собственники коммуналки договорились между собой продать квартиру целиком уведомлять друг друга о продаже своих долей в письменной форме не нужно.

Как делятся деньги между продавцами: порядок расчетов и учет долгов

Самой большой популярностью пользуются расчеты при помощи банковской ячейки.

В этом случае никто не рискует остаться без денег, так в договоре с банком прописываются особые условия для доступа в депозитарий.

Продавец имеет право открыть ячейку, только при предъявлении погашенного свидетельства о собственности, а покупатель может вернуть себе деньги только в случае неявки продавца в течение определенного времени. Это защищает их обоих от возможного мошенничества одной из сторон.

Условия взаимного расчета определяются сторонами. В договоре должен быть указан размер доли каждого продавца и сумма полностью. Возможны следующие варианты расчета:

  • Единовременная выплата. В этом случае продавец получает всю сумму сразу, а покупатель квартиру.
  • Авансовый платеж. В этом случае часть средств вносится сразу после подписания договора, а оставшаяся сумма после передачи помещения.

Независимо от способа необходимо оформить акт приема-передачи недвижимости и расписку о получении денежных средств. Закон допускает продажу недвижимости даже при наличии задолженности, например, по выплате коммунальных услуг.

Но такие ситуации влекут риск для покупателя. Это обусловлено тем, что после совершения сделки новый владелец получает не только права на имущества, но и берет на себя обязанности по его содержанию. То есть все долги он будет обязан погасить за свой счет.

Покупка в ипотеку

Комнату, так же как и квартиру, можно купить при помощи ипотеки.

Помимо вышеприведенного списка документов для этого понадобится технический паспорт и акт об оценке недвижимости независимым специалистом.

Часто условием банка для выдачи займа является оформление страхования жизни заемщика и объекта недвижимости от потери титула. Это влечет за собой появление дополнительных расходов.

Лучше всего брать кредит в том банке, где открыт счет или обслуживается зарплатная карта, это может стать основанием для уменьшения процентов, под которые берется ипотека.

Конечно, покупка комнаты сопряжена с большими трудностями, чем покупка квартиры. Но все тяготы этого процесса будут с лихвой компенсированы радостью от обладания своим жильем, которое может стать отличным стартом для приобретения отдельной квартиры.

Если вы уже являетесь обладателем недвижимости, то приобретение комнаты будет хорошей инвестицией в свое будущее. Грамотно подобранный объект поможет не только сохранить деньги, но и приумножить их. Например, сдача комнаты в аренду станет неплохой прибавкой к семейному бюджету.

Кроме того, благодаря низкой, по сравнению с другими объектами недвижимости, стоимостью, комнаты легко продаются, что позволяет, в случае необходимости, достаточно быстро получить наличные.

Регистрация права: сроки и стоимость

Завершающим этапом купли-продажи является регистрация права собственности нового владельца. Для этого потребуется обратиться с заявлением в орган Росреестра. К обращению необходимо приложить:

  1. паспорт;
  2. договор;
  3. акт приема-передачи недвижимости;
  4. квитанцию об оплате государственной пошлины.

Документы можно представить лично, направить по почте, через МФЦ, нотариуса или портал Госуслуги. Сроки зависят от способа передачи информации:

  • личное обращение – семь рабочих дней;
  • передача через МФЦ – девять;
  • направление нотариусом – три рабочих дня.

Размер пошлины указан в пункте 22

статьи 333.33 НК РФ

. Он составит две тысячи рублей для физических лиц и двадцать две для юридических.

Купля-продажа, связанная с коммунальным жильем, осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. Особенностью является обязательное уведомление других соседей о намерении продать свою недвижимость, поскольку они наделены правом преимущественной покупки.