Понятие договора субаренды нежилого помещения

Одна из сторон, именуемая арендатором, обязуется предоставить в пользование помещение, взятое им в аренду, третьему лицу (субарендатору).

Арендодатель может согласиться на оформление субаренды нежилого помещения одним из следующих способов:

  • введение соответствующего пункта в содержание;
  • подготовка приложения, копию которого получит субарендатор.

Относительно приложения к документу, такой бланк нужно будет заполнять для каждого отдельного случая оформления.

Типовым договором субаренды нежилого помещения называют соглашение о передаче ранее арендованной недвижимости в арендное пользование третьему лицу контрагентом (участником) первичной сделки об аренде.

То есть поднаём – это повторная сдача в аренду недвижимости с заключением нового соглашения между первичным арендатором, выступающем в таком договоре субарендодателем, и субарендатором.

Нежилая недвижимость в неделимом виде характеризуется наличием одного собственника и/или единого кадастрового номера при нескольких собственниках.

Под соглашением субаренды части такого помещения понимается получение права использования выделенной в техническом плане ограниченной области (комнаты, офиса, и т.д.).

При заключении соглашения о поднайме части нежилого помещения, важно указать в таком соглашении все параметры не только арендуемой части, но и всего помещения, а также следующих моментов:

  • условий эксплуатации мест общего пользования;
  • условий взаимодействия с пользователями других частей нежилой недвижимости;
  • порядка разрешения споров с другими пользователями.

Субарендаторы несут ответственность за неправомерное использование части помещения не только перед основным арендатором, но и перед соседними субарендаторами, особенно при аварийных ситуациях.

Права и обязанности сторон

К основным обязанностям первичного арендатора, сдающего нежилое помещение в поднаём, относятся своевременная передача указанного в договоре помещения субарендатору, а также обеспечение условий беспрепятственного использования данным помещением. Кроме того, субарендодатель имеет следующие права:

  • проверять выполнение условий субарендного соглашения по содержанию нежилого помещения;
  • выполнять ремонтные работы в помещениях, сданных в субаренду;
  • расторгать сделку в одностороннем порядке, предварительно уведомив контрагента;
  • контролировать расходование материальных ресурсов нежилой недвижимости.
Предлагаем ознакомиться  Может ли муж подарить жене свою долю в квартире и как супруге подарить часть квартиры в совместной собственности?

Для контроля содержания и пользования помещением субарендодатель вправе приезжать без предварительного согласования визита.

ВНИМАНИЕ! Перед выполнением ремонтных работ, которые могут повлиять на использование недвижимости субарендатором, его необходимо уведомить о таких работах не позднее, чем за месяц до их проведения.

К основному праву субарендатора относится право использовать взятую в субаренду нежилую недвижимость в соответствии с оговорёнными в соглашении условиями и нормами законодательства РФ, кроме того, субарендатор обязан:

  • пользоваться арендованной недвижимостью исключительно в целях, прописанных в соглашении;
  • осуществлять необходимое техническое обслуживание;
  • соблюдать установленные внутриобъектные и/или пропускные режимы;
  • восстанавливать повреждённые при авариях объекты недвижимости;
  • своевременно вносить установленную плату за поднаём.

Важно помнить, что вся ответственность за состояние и сохранность объекта сделки лежит на субарендаторе.

Содержание бланка

  1. Предмет договора (характеристики собственности, в том числе площадь и местонахождение объекта, его назначение.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Стоимость и порядок оплаты.
  4. Ответственность сторон.
  5. Срок действия и правила расторжения.
  6. Другие положения (порядок разрешения разногласий, а также дополнительные условия).
  7. Реквизиты сторон и подписи.

https://www.youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

Если собственность передается в субаренду юридическому лицу, то следует указать адрес, наименование, номера счетов в банке. В конце представители ставят подписи. 

Договор субаренды нежилого помещения образец 2020 скачать

Субаренду можно также назвать пересдачей имущества третьей стороне. Основанием для такой сделки служит соответствующий документ, который подписывают арендатор и субарендатор.

Такие соглашения часто заключают агентства недвижимости с собственниками и сдают отдельные части нежилого помещения в субаренду иным юридическим или физическим лицам по более высокой стоимости.

Особенности таких сделок:

  1. Сроки договора субаренды нежилого помещения не могут по сроку превышать продолжительность действия аренды.
  2. Права и обязательства нового соглашения регламентируются нормами для аренды (есть исключения, к которым относятся оговоренные в законодательстве случаи).
  3. Если наем признали недействительным, то же самое будет распространяться и на последующую субаренду.

Нужно четко установить объект. В тексте должны быть указаны все характеристики, позволяющие однозначно определить это помещение.

Описание имущества должно совпадать в обоих договорах. В ином случае субаренда не будет рассматриваться как заключенная.

При досрочном прекращении аренды, в большинстве случаев соглашение о субаренде также завершается. Возможно продолжение субаренды, если это было оговорено в бланке договора.

Есть альтернативный вариант. При досрочном расторжении первого договора субарендатор может заключить договор аренды на срок, оставшийся по его соглашению с арендатором.

Предлагаем ознакомиться  Вклады Альфа-Банка - условия вкладов Альфа-Банка для физических лиц в 2020 на сегодня

Необходимые документы

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, для заключения субарендного соглашения необходимо разрешение первичного арендодателя (собственника) нежилой недвижимости.

Такое согласие должно быть либо прописано в первичном соглашении об аренде, либо получено путём подписания дополнительного соглашения, в котором будет указано разрешение на передачу недвижимости в субаренду.

План помещения и подписание договора

Кроме данного разрешения, необходимы следующие документы:

  • справка из ЕГРП с информацией о собственнике нежилого помещения;
  • технический план-схема арендуемых помещений;
  • копии паспортов представителей сторон;
  • основной договор аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины.

В зависимости от условий субаренды, могут потребоваться дополнительные документы.

В какой форме готовится соглашение

Договор составляется в письменном виде. Отсутствует единая форма. Документ готовится в двух экземплярах.

Договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Если он заключается на срок более одного года, его обязательно нужно регистрировать в госорганах. В этом случае потребуется третий экземпляр, который остается в регистрирующей организации.

Следует иметь ввиду, что доход от сдачи нежилого помещения в субаренду облагается налогом. Это нужно принять во внимание при установлении размера выплат за здание или офис. Далее для скачивания доступен образец.

Различия договора для физических и юридических лиц

При заключении сделки субаренды между физическими лицами необходимо в графе «Представление сторон» указать ФИО, паспортные данные сторон-контрагентов, а также их адреса регистрации и проживания, если они отличаются. Юридическим лицам необходимо указать:

  • наименование формы собственности по классификатору;
  • полное наименование типа общественной организации;
  • название организации;
  • юридический и фактический адрес;
  • банковские реквизиты;
  • представители, подписывающие договор с указанием должностей.

Пошлины и сроки

dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya

При регистрации договора поднайма в органах Росреестра необходимо заплатить пошлину в размере:

  • 2 тысячи рублей – для физических лиц;
  • 22 тысячи рублей – для юридических лиц.
Предлагаем ознакомиться  Протокол разногласий к доп соглашению образец

Плательщиком пошлины является субарендатор.

При наличии нескольких субарендаторов, размер пошлины делится между ними в равных долях.

Согласно ст. 333.35 Налогового кодекса РФ, юридические лица – казённые предприятия пошлину не оплачивают.

Время действия прав субаренды может быть указано в договоре либо указанием точной даты прекращения договора.

Либо обозначением условий, при наступлении которых действие такого договора прекращается.

ВАЖНО! Если срок действия субарендного соглашения не указан, то такое соглашение считается бессрочным, согласно п. 2

ст. 610 ГК РФ

.

Договор субаренды нежилого помещения образец 2020 скачать

Следует помнить, что вне зависимости от сроков действия субарендного соглашения оно прекращается в момент прекращения действия основного договора аренды, согласно ст. 618 ГК РФ.

Дополнительные советы и предупреждения

Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре необходима, иначе договор будет считаться недействительным, но регистрировать договор нужно только в том случае, если он заключается на срок 12 месяцев и более.

Многие юридические лица экономят на госпошлине, заключая субарендное соглашение сроком на 10 или 11 месяцев и продлевая такое соглашение при необходимости.

Следует помнить, что незарегистрированный договор не защищает стороны при возникающих конфликтах, разрешать которые придётся в суде, поэтому при решении о фиксации факта соглашения в Росреестре необходимо взвешивать все риски.

Субарендодатель не несёт ответственности перед субарендатором за убытки, возникшие в результате перебоев с электроснабжением или водоснабжением арендуемых помещений, такие ситуации находятся в зоне ответственности коммунальных служб, если только они не возникли по причине неуплаты данных услуг, поэтому порядок оплаты таких услуг следует указать в договоре субаренды.

ВНИМАНИЕ! При фактах порчи имущества в результате аварий или ненадлежащего пользования нежилыми помещениями субарендатором, ответственность перед собственником недвижимости несёт субарендодатель по основному договору аренды.

Итак, при заключении договора субаренды нежилого помещения необходимо учитывать условия и сроки основного договора аренды, также следует указать действия сторон при различных обстоятельствах, чтобы в спорных моментах избежать обращения в суд.