Что такое неотделимые улучшения?

Вебинар о неотделимых улучшениях арендованного имущества

Лектор подробнее рассказывает об учете таких улучшений, а так же все о правильном их оформлении.

Смотреть

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) (Письма Минфина от 12.10.

2011 № 03-03-06/1/663, от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса. Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.

Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.
Предлагаем ознакомиться  Штрафы ГИБДД на железнодорожном переезде в 2020 году

Отделимые улучшения произведенные арендатором являются его собственностью, в случае если в договоре не указано, что они переходят в собственность арендодателя;

  • Согласие собственника арендатор может не получать при устройстве отделимых улучшений (п.1 ст. 623 ГК РФ). 

Неотделимые улучшения произведенные арендатором являются собственностью арендодателя, при условии его согласия принять в дальнейшем произведенные улучшения.

  • Согласие арендодателя необходимо получить обязательно, поскольку неотделимые улучшения считаются его собственностью и он может быть не заинтересован в улучшениях (п. 2 ст. 623 ГК РФ). 

Раскрывая более подробно эту тему следует остановиться на классификации с точки зрения их отделимости и неотделимости. Так статьей 623 ГК РФ критерием отделимости является вред наносимый имуществу отделением вещи.

ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС:какой именно вещи наносится вред т.е. самому арендованному имуществу или вещи, которую установил арендатор? В статье  623 ГК РФ это не установлено.

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям отнесено:маслопрессы, емкости для хранения масла, маслонасос, щит учета электроэнергии т.к. они могут быть использованы по своему предназначению в другом помещении, то есть представляют собой самостоятельные вещи, а не неотделимые улучшения.

Постановлением ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ к отделимым улучшениям отнесено: установка системы кондиционирования, телефонно-компьютерной сети и охранной сигнализации с видеонаблюдением. 

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-28425/01 суд к отделимым улучшениям отнес сантехнические приборы (раковины с подставками и унитазы с бачками), поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены.

  • Декоративные панели подвесного потолка; 

Поскольку их демонтаж существенным образом ухудшит внешний вид помещения (оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка) и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции.

  • ОЦЕНКА - Неотделимые улучшения арендованного имущества!Полотна дверей. 

ОЦЕНКА - Неотделимые улучшения арендованного имущества!

Т.к. полотно является составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Ст. 134 ГК предусматривает, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая в свою очередь является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ.

Предлагаем ознакомиться  В какие органы жаловаться на судебных приставов

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 по делу № А53-6916/2003-С4-20 к отделимым улучшениям отнесено: устройство торговых секций, монтаж холодильных камер, оплату проектных работ, технической помощи и обучения персонала.

К неотделимым улучшениям тем же постановлением от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 отнесено:работы по монтажу систем вентиляции и пожаротушения, создание офисных помещений.

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2005 по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2 к неотделимым улучшениям отнесено: установка оконных блоков из ПВХ, установка дверных блоков, монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации; монтаж кабельной линии.

ОЦЕНКА - Неотделимые улучшения арендованного имущества!

Постановлением ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5 к неотделимым улучшениям отнесено: ремонт кровли, системы отопления, полов, канализации; замена труб ГВС и ХВС; смонтированная вентиляция, установленная электропроводка и т.д.

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 по делу N А56-10673/2005 к неотделимым улучшениям отнесено: вентиляционное оборудование торгового места, поскольку демонтаж этого оборудования нанесет вред торговому месту арендодателя, исходя из предназначения и функциональности этого места.

ВЫВОД:к отделимым улучшениям относятся самостоятельные вещи, а также возможность их демонтажа без причинения вреда  арендованному имуществу.

ОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ:

  • Охранная сигнализации с видеонаблюдением (см. постановление ФАС указанное выше); 
  • Телефонно-компьютерная сеть (см. постановление ФАС указанное выше); 
  • Система кондиционирования (см. постановление ФАС указанное выше); 
  • Оборудование (емкости, торговые секции, холодильные камеры и т.п.); 
  • Сантехнические приборы (см. постановление ФАС указанное выше); 
  • Оплата проектных работ (см. постановление ФАС указанное выше); 
  • Различные передвижные подставки, подиумы и т.п.; 
  • Передвижные, сборно — разборные перегородки; 

ЧТО ПОДЛЕЖИТ ОЦЕНКЕ?

При оценке производиться анализ с выявлением затрат которые носят капитальный характер,  являются неотделимыми от объекта и без которых невозможно его дальнейшее функционирование, а именно:

Ремонтно-строительные работы и применяемые материалы:

Ремонтно-строительные работы и применяемые материалы:

  • Устройство полов (подготовка основания, гидроизоляция, стяжка, покрытие и т.д.); 
  • Установка оконных и дверных блоков, в том числе съемные полотна дверей; 
  • Облицовка, штукатурка, грунтовка, шпатлевка, окраска стен и потолков; 
  • Подвесной потолок (съемные декоративные панели и каркас); 
  • Устройство перегородок и стен (перепланировка); 
  • Благоустройство прилегающей территории; 
  • Ремонт или устройство фасада здания. 
Монтажные работы и устанавливаемое оборудование:

Монтажные работы и устанавливаемое оборудование:

  • Монтаж системы вентиляции (системы воздуховодов, решетки, клапана, вентиляторы и т.д.); 
  • Монтаж системы отопления (трубопроводы, отопительные приборы, арматура и т.д.); 
  • Монтаж электрических сетей (автоматические выключатели, кабеля, провода и т.д.); 
  • Монтаж пожарной сигнализации (кабеля, короба, инженерное оборудование и т.д.); 
  • Монтаж систем водоснабжения и водоотведения (трубопроводы, арматура и т.д.). 

 

Предлагаем ознакомиться  Кто может проводить производственную практику

Следует отметить, что право арендатора по требованию возмещения стоимости неотделимых улучшений возникает только после окончания срока действия договора аренды. Учитывая, что результатом произведенных улучшений пользуется арендатор, то обязанность арендодателя по их возмещению не может считаться наступившей.

Улучшения, произведенные с согласия арендодателя и без

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

  • если это прямо предусмотрено договором аренды;
  • если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

ОЦЕНКА УЛУЧШЕНИЙ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Согласно ст.5 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» любое лицо может осуществить независимую оценку произведенных улучшений арендованного имущества с привлечением независимого оценщика.

  • Наличие доказательств произведенных улучшений. 
  • Установление количественной их величины (объем и наименование работ);
  • Определение стоимости улучшений. 

Данным документом является Отчет об оценке, для его подготовки обратиться к соответствующему специалисту обладающему специальными знаниями, опытом работы, а также имеющему соответствующее образование и квалификацию документально подтвержденные.

Мною предоставляются услуги по оценке ремонта различных объектов (зданий и помещений) в том числе оценка неотделимых улучшений имущества, поскольку являюсь независимым оценщиком и профессиональным сметчиком с опытом работы более 10 лет.

Документы необходимые для юридической защиты отчета об оценке размещены на главной странице сайта (высшее строительное образование, аттестат сметчика, соответствующие дипломы и сертификаты, страхование ответственности оценщика, свидетельство о включении в СРО оценщиков).

Документы необходимые для оценки:

  • Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи, договор аренды или иные документы подтверждающие вашу собственность);

Оценка неотделимых улучшений арендованного имущества

При их наличии:

  • Разрешение на проведение перепланировки;
  • Копии документов БТИ (экспликация, план помещения);
  • Проектно-сметная документация переустройства, реконструкции, капитального ремонта;
  • Информация о наличии обременений объекта: залог, долговые обязательства, наличие арендаторов, специальных налоговых обложений и прочих ограничений по использованию. 

  

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Оценка стоимости неотделимых улучшений капитального ремонта

Стоимость Оценки неотделимых улучшений арендованного имущества

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Независимый Оценщик неотделимых улучшений — подробнее об авторе