4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно.

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.

Виды мошенничества покупке и продаже квартиры

Желание завладеть чужим имуществом или
деньгами не обязательно связано с применением физической силы. Преступным
деянием является и мошенничество, которое выражается в форме обмана или
злоупотребления доверием. Учитывая особенности сделок на рынке недвижимости,
выделим наиболее распространенные случаи обмана, с которым может столкнуться
каждый продавец или покупатель квартиры:

  • использование
    поддельных бланков для совершения сделки – правоустанавливающие документы,
    паспорта, свидетельство о рождении, доверенность;
  • распоряжение
    чужой собственностью, в том числе при отсутствии такого полномочия в
    доверенности;
  • попытка
    получить значительный аванс без реального намерения совершить сделку;
  • заведомый
    умысел на приобретение квартиры без намерения произвести расчет, в том числе
    оформление расписки без фактической передачи средств;
  • продажа
    жилья с зарегистрированным или скрытым обременением – при залоге без согласия
    банка, при наличии прописанных лиц, имеющих право на постоянное проживание.

Обратите внимание! На практике нередко сложно разграничить умысел на мошеннические действия и нарушение условий договора в рамках ГК РФ. Чтобы оценить все правовые нюансы ситуации, целесообразно сразу обратиться на консультацию юриста.

Мошенники при покупке квартиры. Как их распознать? || Мошенничество при покупке квартиры со стороны покупателя

Особое внимание уделите правильному оформлению расписки, если планируется передача наличных денег. О том, как избежать мошенничества по расписке, читайте в нашем предыдущем материале. Все читайте документы перед их подписанием, не жалейте потерять несколько часов на консультацию у юриста.

При подготовке к сделке нужно заранее
выбрать безопасные варианты расчета. Даже если второй стороной является
знакомый человек, нужно соблюдать следующие правила:

  • наиболее
    безопасным вариантом является передача или перевод денег продавцу после
    регистрации права собственности – для этого можно воспользоваться услугами
    нотариуса, банковской ячейкой или безналичным переводом;
  • если
    условия сделки предусматривают передачу наличных средств, обязательно
    составляется расписка – желательно осуществлять пересчет денег в присутствии
    доверенных лиц, либо в отделении банка;
  • при
    передаче аванса или задатка также составьте расписку – эта сумму можно взыскать
    через суд, если продавец откажется регистрировать сделку.
Предлагаем ознакомиться  Госпошлина на замену прав машениста тракторист

На стадии расчетов мошенничество может заключаться в использовании поддельных денежных купюр, в предложении указать в договоре и расписке заниженную стоимость квартиры, в требовании передать все деньги до оформления договора. Минимизировать риски можно с помощью юриста, так как закон допускает ведение дел и совершение сделок через представителя по доверенности.

В большинстве случаев, своевременная
проверка документов и использование мер предосторожности значительно снижает
риск мошенничества при покупке или продаже квартиры. Вот какие действия можно
предпринять, чтобы устранить случаи обмана:

  • обратите особое внимание на представителя продавца квартиры по доверенности – желательно встретиться с самим продавцом, чтобы убедиться в его намерении заключить договор;
  • тщательно проверьте правоустанавливающие документы – любое заинтересованное лицо может получить сведения о правах на квартиру через Росреестр, а по вашему требованию продавец может запросить расширенную выписку ЕГРН;
  • с помощью юриста изучите состав зарегистрированных лиц, а также выписанных граждан – нередко жильцы сохраняют право постоянного пользования даже при снятии с регистрационного учета;
  • сравните характеристики квартиры с правоустанавливающими документами – вам могут продать жилье с несогласованной перепланировкой или переустройством;
  • проверьте дееспособность продавца и его право на распоряжение квартирой (например, наличие залога или судебного ареста повлекут признание сделки недействительной).

Оптимальным вариантом является проверка
юридической чистоты сделки и благонадежности контрагента. Ее можно провести
самостоятельно или с помощью профессионального юриста.

При любых сомнениях в правильности
составления документов или в благонадежности продавца, не спешите передавать
деньги. О возможном мошенничестве может идти речь в следующих случаях:

  • если
    по расширенной выписке ЕГРН видно, что квартира неоднократно перепродавалась в
    последнее время – такой вариант используется, чтобы скрыть противоправный
    способ завладения недвижимостью;
  • если
    представитель по доверенности наотрез отказывается обеспечить личную встречу с
    владельцем квартиры – в лучшем случае, продавец может не знать о предстоящей
    сделке или стоимости квартиры, а в худшем варианте может идти речь о
    насильственном преступлении;
  • через
    картотеку судебных дел можно проверить наличие дел в отношении продавца или
    риэлтора – это может свидетельствовать о предыдущих попытках обмана при
    совершении сделок;
  • если
    по выписке из домовой книги или поквартирной карточке видно о наличии прописанных
    посторонних лиц, нужно убедиться об отсутствии у них прав на жилье.

Мошенники при покупке квартиры. Как их распознать? || Мошенничество при покупке квартиры со стороны покупателя

Еще одним вариантом мошенничества
является продажа квартиры по доверенности сразу нескольким покупателям. Для
этого заключается одновременно несколько договоров с получением наличных
средств. В дальнейшем мошенник попросту скрывается с деньгами, а возможность
предъявления претензий через суд затянет процедуру возврата на долгие месяцы
или годы.

Учтите, что в случае мошенничества со
стороны продавца или покупателя, сделка может быть признана недействительной
через суд. Такое требование может предъявить любое заинтересованное лицо, чьи
права были нарушены. По судебному акту стороны будут обязаны вернуть все
полученное по сделке, однако возврат денежных средств может оказаться
проблематичным или затянуться на несколько лет.

Предлагаем ознакомиться  Как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, расчет неустойки

Консультацию по всем вопросам, связанным
с покупкой или продажей квартиры, можно получить у наших юристов. Обращайтесь,
мы поможем даже в самой сложной сделке!

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.

Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.

Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.

Мошенники при покупке квартиры. Как их распознать? || Мошенничество при покупке квартиры со стороны покупателя

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать.

Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.

Предлагаем ознакомиться  Номер лицевого счета квартиры расшифровка

Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.

И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Текст: Est-a-Tet

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

image

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?