Право доверительного управления

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Доверительное управление

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

Защита дома

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Право доверительного управления недвижимостью, заключено в функциях, которые возложены на управляющего, после подписания контракта:

  1. Искать арендаторов, в соответствии с вашими условиями и требованиями, с которых вы получите максимальную арендную плату.
  2. Подготавливать и оформлять контракты по аренде доверенного недвижимого имущества.
  3. Получать арендную плату — ежемесячно, ежеквартально или в тот срок, что установлен в контракте.
  4. Строго контролировать сроки и суммы оплаты.
  5. Оплачивает коммунальные услуги или контролирует чтобы это было выполнено в срок арендаторами.
  6. Контролирует сохранность имущества.
  7. Оказывает всевозможные бытовые услуги от установки сигнализации до вызова клиринговой компании.
  8. Занимается страхованием вверенного объекта и находящегося в нем имущества.
  9. Решает спорные моменты с арендаторами.
  10. Выполняет другие обязанности согласно договору.
Предлагаем ознакомиться  Государственное управление в сфере земельных отношений

Договор доверительного управления имуществом

Данный документ полностью регулируется целой главой в ГК РФ — 53.  Тут же прописано, что по нему одна сторона передает другой на установленный ими срок определенное имущество на доверительное управление.

Сторона собственника обязана осуществить передачу такого права и фактически имущества, а доверительный управляющий обязан управлять им в интересах его владельца, с максимальной выгодой для последнего.

Важно! Даже если таковое имущество было передано в доверительное управление, это не означает, что все права собственника перешли на управляющего.

Признаки, отличающие договор от других документов:

  • такое управление может быть передано на строго ограниченный период;
  • право собственности не переходит к доверительному управляющему, только право управлять;
  • все действия выбранного управляющего должны быть направлены на получение прибыли для выгодоприобретателя (собственник или назначенное им лицо).

Законодательные требования, предъявляемые для данного документа:

  • четкое описание имущества и его состав;
  • ФИО или юридическое название выгодоприобретателя;
  • размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего;;
  • даты начала и окончания его действия.

Социальная ипотека

Законодательные требования относительно формы данного документа:

  • оформление только в письменном виде;
  • данный документ подлежит заключению и регистрации аналогично договорам купли-продаже имущества;
  • если не соблюдены перечисленные выше условия, частично или полностью, то с юридической точки зрения его нужно считать недействительным.

Требований относительно соблюдения четкой унифицированной формы данного документа не существует, главное, чтобы в нем было отображено все что нужно (описано выше). На просторах интернета можно найти множество вариантов таких документов.

Мы предлагаем ссылку на скачивание аналогичного документа, чтобы можно было сформировать такой договор самостоятельно или ознакомиться с ним, так сказать во избежание.

Как и в любой сделке, так и в доверительном управлении есть сои положительные стороны:

  • ваши активы находятся в надежных руках квалифицированного специалиста, у которого есть все необходимые для управления им знания и практические умения;
  • можно осуществлять перманентный контроль за всем что происходит с вашим имуществом;
  • варианты инвестиционных возможностей самые разнообразные;
  • инструментарий инвестирования самый широкий из возможных.
Управление объектами недвижимости

 от Группы компаний «РЕГИОН» — это организация профессионального комплексного менеджмента объекта с целью получения стабильного высокого дохода для его собственника.

В настоящее время под управлением ГК «РЕГИОН» находится более 100 тыс. кв. м высококачественной жилой и коммерческой недвижимости в Москве. Мы обладаем достаточным опытом в сфере Property management и можем предложить полный комлпекс услуг в этой сфере.

Если объяснять данное понятие с точки зрения, экономики, под этим термином нужно понимать сервис по управлению активами, а также финансовыми ресурсами, предоставленную специальной организацией физическим или юридическим лицам, на основании индивидуального договора  

Переводя на простой человеческий язык, данное понятие характеризует передачу денег или материальных благ людям, которые признаны профессионалами в плане инвестиционных вкладов и подобного.

Цель — получить выгоду обеим сторонам сделки.

Данный вид договорных отношений имеет широкое распространение заграницей. И не удивительно вот, к примеру, у вас на руках есть лишние 5000 евро, и есть желание, чтобы эти деньги работали, и приносили прибыль сразу. Но вы знаете, что собственных знаний и умений на это не хватит.

Для этого вы и будет искать человека, который сможет это все обеспечить.

Для собственников недвижимого имущества уже давно разработан механизм доверительного управления, которым они активно пользуются, и получают доход без особых затрат по времени. Так, согласно ему, владелец жилья передаст частичное право на управление объектами недвижимости для сдачи в аренду.

Выгода владельца понятна – ежемесячные платежи за аренду жилого или нежилого здания.

Но вот чего он не хочет делать:

  • искать арендатора;
  • сдавать помещение в аренду;
  • оформлять бумаги;
  • контролировать состояние арендного имущества.

Для собственников у которых только один такой объект, это не сложно сделать и самому. Но вот если вы владеете несколькими помещениями, времени на это все уйдет немало. И для вас доверительное управление — самый оптимальный вариант.

Так, собственник недвижимых объектов не делает затрат своего времени, на получение прибили с них. Безусловно, часть прибыли будет уходить на оплату услуг доверенного управляющего, но это все равно выгодно.

Самые распространенные случаи для доверительного управления в данной сфере:

  • владение несколькими объектами недвижимости и желание получать с них доход;
  • владелец недвижимости будет длительное время в отъезде и не сможет самостоятельно эти заниматься;
  • переезд владельца на ПМЖ заграницу без продажи своей недвижимости тут.

Зачастую данной услугой пользуются физические лица, у которых по каким-либо причинам, есть приличное количество недвижимых активов и другой собственный бизнес. Так, отвлекаясь на недвижимость, он рискует понести потери в бизнесе, а если только бизнес — стоит забыть об недвижимости.

Нередко услугами доверительных управляющих пользуются строительные организации в собственности, которых есть бизнес-центры, возведенными или по заказу. Тут нужно выполнять именно те функции, которые возложены на управляющего.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью — что это опыт

Пожимание рук

Как передать коммерческую недвижимость в доверительное управление? Где заказать услуги по доверительному управлению квартирой? Что делать при некачественном управлении объектами недвижимости?

Приветствую читателей, заглянувших на сайт «ХитёрБобёр». С вами — Мария Даровская, и сегодня мы поговорим о передаче недвижимости в доверительное управление.

Не спешите утверждать, что так не бывает. Мы расскажем, как избавиться от хлопот с недвижимостью и регулярно получать прибыль.

Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.

Предлагаем ознакомиться  Механизм заключения договора

Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).

Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.

Часто в доверительное управление отдают жилье, приобретенное в популярных туристических местах. Такое жилье покупают с целью сдачи через управляющую компанию для получения прибыли.

ДУН предполагает, что собственнику будет выплачиваться определенная сумма, указанная в договоре.

Это может быть:

  • фиксированная процентная ставка ежемесячно или ежегодно от стоимости аренды за этот срок и за вычетом интереса управленца и текущих расходов;
  • фиксированная сумма, которая гарантируется управляющей компанией раз в месяц или другой промежуток времени.

Сдача жилья в управление нередко снижает прибыль от объекта, но существенно экономит время и усилия. Ведь все хлопоты по получению прибыли ложатся на управляющего.

А если выбрать хорошего управляющего, то прибыль может и вырасти, ведь у профильной компании свои секреты заработка с аренды. Сотрудник управляющей компании, для которого сдача вашего имущества — профессия, скорее всего, справится с ней лучше, чем вы.

Причины:

  • ответственный сотрудник занимается только сдачей объектов, вам же придется разрывается между важной рабочей встречей и показом квартиры;
  • управленцы обычно уже имеют налаженные отношения с клининговыми компаниями и другими необходимыми службами.

Сдача недвижимости в управление позволяет получать прибыль пассивно, ничего не делая. Вы владеете имуществом и раз в определенный промежуток времени получаете деньги на карту или переводом. На этом ваши трудозатраты заканчиваются.

Подробнее о доверительном управлении в целом и его видах вы можете прочитать в статье «Доверительное управление».

Мы уже выяснили, что доверительное управление недвижимостью — комплекс услуг. Давайте разберемся, что в него входит.

График и мужчина в костюме

В этот комплекс может входить:

  • анализ рынка для определения возможной прибыли от сдачи;
  • подбор объекта для покупки для дальнейшей сдачи;
  • анализ вариантов использования объекта для получения максимальной прибыли;
  • поиск арендатора;
  • показ объекта арендаторам;
  • подготовка договора и других документов для сдачи объекта в аренду;
  • контроль за исполнением договора арендатором;
  • перечисление оплаты за использования помещения собственнику;
  • своевременная оплата счетов за обслуживание недвижимости;
  • другие услуги.

Этот список может быть расширен. Просто учтите свои требования при составлении договора с управляющей компанией.

Если вас заинтересовали другие виды доверительного управления, то рекомендуем прочесть статью «Доверительное управление имуществом».

А пока мы подробнее рассмотрим функции управляющего.

Анализ рынка — необходимый этап при начинании любого бизнеса, особенно если вы хотите купить жилье/офисное/складское помещение для сдачи или уже владеете таковым.

В анализ рынка входит:

  • уровень цен;
  • величина спроса и предложения в данном сегменте;
  • величина годовой прибыли;
  • срок окупаемости недвижимости при покупке;
  • целевая аудитория арендаторов;
  • возможные риски;
  • объем расходов.

Анализ позволит выявить целевую аудиторию людей, которые заинтересованы вашими объектами недвижимости, и эффективные способы донесения до них информации про объекты.

Кажется, что найти арендатора — меньшая из проблем. Но это лишь видимость. На деле поиск арендатора — самый серьезный этап.

Требования к съемщику:

  • ответственность;
  • платежеспособность;
  • своевременность оплаты;
  • соблюдение требований владельца объекта;
  • чистота намерений;
  • бережное отношение к объекту и имуществу в нем.

У каждой риелторской компании существуют черные списки съемщиков. В них входят мошенники и те, кто не выполняли требования договора: портили помещение, вызывали нарекания соседей (а те полицию), не оплачивали коммунальные расходы, задерживали оплату и т.д.

У вас же таких списков еще нет и шишки придется набивать самостоятельно, как и терять деньги, когда недвижимость будет простаивать или требовать срочного ремонта.

Задача управляющей компании:

  • найти максимально надежных и ответственных съемщиков;
  • экстренно решать проблемы и искать другого арендатора в случае ошибки;
  • оплатить двухнедельный простой объекта в случае экстренного съезда арендатора (если это условие есть в договоре).

Смотрите ролик, в котором показаны основные схемы мошенничества при аренде квартир.

Если недвижимость уже сдана, съемщиков стоит предупредить, что теперь по возникающим вопросам и оплате нужно обращаться в управляющую фирму. Новые арендаторы заключают договор о съеме с доверительным управляющим, а не с собственником.

Управляющий в этом случае сам будет готовить договор для клиента и контролировать его выполнение. В случае порчи имущества или нарушений условий сделки, доверенное лицо самостоятельно занимается вопросами компенсаций и может судиться с клиентом. Но при заключении любых сделок, компания обязательно указывает свой статус.

Собственник подписывает только договор доверительного управления с выбранной фирмой.

Коммунальные платежи и сборы за обслуживание объекта (если таковые есть) необходимо оплачивать своевременно.

В случае передачи объекта в управление контроль за выполнением этой обязанности ложится на плечи управляющего.

Не все арендаторы отличаются пунктуальностью в вопросах оплаты. Кому-то мешают объективные причины, кому-то собственная неорганизованность. В случае договора на управление контроль оплаты берет на себя управляющий. Собственнику остается получить деньги на карту или другим способом.

При сдачи в аренду объект должен регулярно осматриваться на предмет необходимых работ. Их следует выполнять сразу же при обнаружении проблемы. В противном случае время ремонта наступит быстрее, чем вы ожидали.

Нужно, чтобы краны не текли, не было проблем проводки, разбитые стекла вовремя менялись, а поломанное и испорченное своевременно ремонтировалось. Если у съемщиков заклинит дверь или понадобится установить сигнализацию, компания вызовет мастера самостоятельно и проследит за его работой.

Такой присмотр облегчает жизнь, если нужно найти нового арендодателя или продать объект. Регулярное обслуживание существенно удешевляет плановый ремонт помещения.

Обычно договор о доверительном управлении включает в себя требование застраховать объект от пожара, затопления и других эксцессов. Если вы не хотите оплачивать страховку, можно найти управляющего, который этого не требует.

Предлагаем ознакомиться  Придомовая территория многоквартирного дома

Но стоит учесть, что сдача в аренду всегда сопряжена с риском ущерба объекту. А дать гарантию от возгорания проводки в доме или прорыва трубы в отсутствие жильцов вам не сможет никто. Поэтому для вашего бюджета будет безопаснее застраховать объект. Ремонт вам и соседям в случае неудачи с сантехникой оплатит страховая компания.

За это время труба успела затопить почти весь стояк. Девушке пришлось оплачивать ремонт в десяти квартирах снизу. Ситуация прошла бы с гораздо меньшими финансовыми и нервными потерями, если б жилье было застраховано.

Давайте разберемся с механикой ДУН. Чтобы отдать недвижимость в управление нужно предпринять следующие шаги.

Первое, с чем нужно определиться — это какой управляющей компании отдать в доверительное управление коммерческую или жилую недвижимость.

Чтобы не прогадать с компанией, уделите внимание следующим пунктам:

  • репутация компании;
  • отзывы;
  • опыт работы на рынке;
  • есть ли жалобы на нее в интернете;
  • судятся ли с компанией собственники недвижимости, и если да, то почему;
  • какие условия предоставляет фирма, возможно ли внести изменения в договор;
  • какое вознаграждение хочет за свои услуги.

Для передачи объекта в управление вам понадобится подготовить пакет документов.

Среди них должны быть:

  • документы, подтверждающие ваши имущественные права;
  • паспорт;
  • образец договора для передачи имущества в управление.

В случае передачи недвижимости в доверительное управление услуги компании обычно оплачиваются в виде процента от арендной платы. Процент высчитывается от прибыли, то есть за вычетом расходов на обслуживание объекта.

Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью дает управляющему право совершать любые действия, если они в интересах собственника объекта. Ограничить эти права могут лишь законодательство и условия договора.

Договор заключается на срок не более 5 лет. После этого договор можно продлить или прекратить. Также нужно отдельно отметить дату вступления договора в силу. Эта дата может отличаться от даты подписания.

Для арендаторов, коммунальных служб и других третьих лиц договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания.

В договоре обязательно следует прописать желаемую форму отчетности управляющего перед собственником и регулярность ее предоставления. Также рекомендуем прописать санкции в случае невыполнения. Тогда управляющий не сможет избежать документальных подтверждений доходов и расходов по объекту.

Объекты

Объектами по договорам доверительного управления имуществом можно отнести:

  • любое предприятие или имущественный комплекс;
  • любой объект недвижимости;
  • ценные бумаги;
  • право, на владение бездокументарными ценными бумагами;
  • исключительное право;
  • другое имущество.

Что не может быть самостоятельным объектом в данном договоре:

  • денежные средства (возможно исключение, но по случаям прописанным в законодательстве);
  • имущество, которое состоит в хозяйственном владении или оперативном управлении.

Передать такое имущество можно если:

  • юридическое лицо, которое занимается хозяйственным владением или оперативным управлением, находится в состоянии ликвидации;
  • вышеупомянутые владения и управления, прекращены по условиям контракта.

Content Важно! Обо всех, имеющихся на объекте, ограничениях, обязательно нужно рассказать вашему управляющему, в противном случае, когда он об этом узнает, может смело требовать расторжение с вами договорных отношений и компенсации в виде оплаты его услуг за весь срок действия договора.here

Участники

Субъекты данных договорных отношений:

  • владелец имущества;
  • представитель органа опеки и попечительства (если требуется);
  • нотариус — исполнитель последней воли заказчика данной сделки;
  • другие нужные лица (все индивидуально).

Кому можно поручить такое управление:

  • коммерческое предприятие;
  • частный предприниматель;
  • физическое лицо;
  • некоммерческое предприятие.
  • Кому нельзя поручить такое управление:
  • унитарные предприятия;
  • учреждения;
  • государственные органы;
  • муниципалитет;
  • непосредственный получатель прибыли по данному контракту.

Сроки

Согласно главе 53 ГК РФ, срок на который можно заключить данное соглашение не может превышать 60 месяцев. Даже если в условиях документа прописано другое.

Если есть желание заключить срок на более длительный период, нужно либо внести пункт об автоматической пролонгации документа (обоюдное согласие), либо просто перезаключить его.

А вот если срок будет завышен и не будет вышеуказанного пункта, то его могут признать недействительным, со всеми вытекающими из этого последствиями. А они могут быть неприятными, как для собственника имущества, так и для человека, производящего управление данным активом.

Недостатки

Но не обойтись в этом деле и без негативной стороны:

  • умышленное занижение доходности актива;
  • возникшие убытки всегда будут затратами владельца;
  • неравномерность в распределении доходной части;
  • фактический контроль за денежными операциями усложнен, их часто управляющие используют в своих целях на краткосрочных сделках;
  • ответственность управляющего не так и высока, как хотелось бы.

Вывод:данные виды сделок не получили широкого распространения на территории нашей страны, даже несмотря на все преимущества, которые он дает. Ведь риск попасть на недобросовестного управляющего всегда будет велик, и это основная аргументация непопулярности данного сделки для нашего человека.

Нельзя и опустить тот факт, что при наличии небольшого капитала или малого пакета акций, на высокую доходность тут рассчитывать не приходится.

А вот если вам при таких условиях предлагают очень высокий доход, то стоит задуматься, ведь риски всегда соизмеримыми и равны повышенной доходности.