Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве в 2019 году

Правовое понятие перепланировки содержится в ст. 25 ЖК РФ. Эта норма указывает, что перепланировочные работы должны быть связаны с изменением конфигурации жилого или нежилого помещения. Хотя в ЖК РФ не приведен перечень таких работ, к ним могут относиться:

  • монтаж, разборка, перенос дверных и оконных проемов;
  • перенос, разборка или возведение перегородок в границах помещения;
  • перераспределение площади между помещениями;
  • возведение антресолей в границах квартиры, если она не превышает 40% от площади помещения;
  • иные виды работ, если меняются первоначальные параметры квартиры.

Помимо перепланировки, изменения в характеристиках помещений могут быть связаны с переустройство и реконструкцией. Такие работы также могут проводиться только после согласования проекта, а для реконструкции требуется и разрешение на строительство.

Полномочиями по согласованию перепланировки наделена Мосжилинспекция. Это ведомство действует на основании Постановления Правительства Москвы № 336-ПП. К основным полномочиям Мосжилинспекции относится:

  • предоставление государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений;
  • муниципальный жилищный контроль;
  • контроль за соблюдением требований к проведению переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений МКД.

В процессе согласования перепланировки с Мосжилинспекции выдается согласование. После работ в этом ведомстве нужно получить акт о завершенной перепланировке. При контроле за соблюдением проекта Мосжилинспекция выдает предписания об устранении нарушений. Также собственнику будет выдан журнал производства работ, в котором отражаются сроки и порядок перепланировки.

В Москве перепланировку будут согласовывать по Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП и Жилищному кодексу РФ. Основные правила этой процедуры:

  • решение о перепланировке должны принять все собственники квартиры;
  • нужно заказать проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • проект нужно согласовать в СЭС и Роспотребнадзоре (в зависимости от вида предстоящих работ);
  • документы подаются в Мосжилинспекцию или через МФЦ;
  • после завершения строительных работ проводится проверка и выдается акт о завершенной перепланировке;
  • через МосГорБТИ нужно внести изменения в технический паспорт;
  • на основании акта нужно получить технический план через кадастрового инженера;
  • по техническому плану в Росреестре проведут кадастровый учет, внесут изменения в ЕГРН.

После прохождения всех стадий согласований собственник получит выписку ЕГРН.

Помимо согласования предстоящих работ, можно узаконить фактически выполненную перепланировку. Для этого также нужно получить проект и техзаключение, представить их в Мосжилинспекцию, пройти иные стадии. Если в узаконивании отказано, можно оспорить такое решение через суд.

Этапы согласования перепланировки

Этапы согласования перепланировки

Отказное решение МЖИ можно оспорить в суде в течение 3 месяцев. Граждане должны подавать жалобу в районные суды, а собственники-предприятия обращаются в арбитраж. Госпошлина за подачу жалобы составит 300 руб. (граждане), 3000 руб. (юридические лица). В зависимости от оснований вынесения отказа, при рассмотрении жалоб будут учитываться нормы КАС РФ, ГПК РФ. АПК РФ. Помощь при подготовке жалоб вы сможете получить в компании «Смарт Вэй».

За самовольную перепланировку в МКД наступает ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ —  штраф составит от 2 до 2.5 тыс. руб. При незаконной перепланировке в нежилом помещении МКД ответственность наступает по ст. 9.12 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45. Это чревато штрафом 2-2.5 тыс. руб. (на граждан), от 300 до 350 тыс. руб. (на предприятия).

Предлагаем ознакомиться  Задаток при покупке квартиры как способ обеспечения договора

Оплатить штраф нужно в течение 60 дней после вступления постановления в силу. Реквизиты для уплаты штрафа будут указаны в постановлении суда или жилищного инспектора.

Требования к безопасности работ по перепланировке квартир в Москве

В Приложении № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП определен перечень работ по перепланировке, которые нужно согласовать:

  • устройство (перенос) туалета или ванной комнаты;
  • демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках кухни при наличии газа;
  • работы, связанные с проведением работ на несущих стенах (например, обустройство проема под выход);
  • устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
  • устройство или изменение перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
  • устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • строительно-монтажные работы по изменению их конструкции;
  • объединение лоджий с внутренними помещениями;
  • разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, которые используются для частичной разгрузки несущих конструкций
  • устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки – толщиной более 10 см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м2) в МКД с железобетонными перекрытиями;
  • устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Общие требования к безопасности строительных работ в МКД определены на федеральном уровне. Запрещены работы, которые могут привести УК ненадлежащей надежности и устойчивости здания, ухудшению характеристик помещений и МКД. также недопустимо делать такие работы, после которых квартира будет непригодна для проживания.

Полный перечень запретов содержится в Постановлении Госстроя № 2003, Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. При проведении работ необходимо соблюдать правила пожарной и санитарной безопасности, не допускать нарушения интересов других жильцов дома и квартиры. Также запрещено:

  • закладывание доступа к счетчикам и устройствам для перекрытия воды на дом;
  • нарушение работы дымовых и вентиляционных каналов, их разборка или закладывание, а также ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • расширение вспомогательных помещений и коридоров за счет уменьшения жилплощади;
  • проводить работы, делающие помещения непригодными для проживания;
  • проводить работы на несущих конструкциях и стенах, не предусмотренные проектом, превышающие предельно допустимые нормы нагрузки;
  • устанавливать отапливаемые полы с питанием от систем горячего водоснабжения или центрального отопления;
  • делать фундаменты и помещения под лоджиями (балконами);
  • увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
  • обустраивать проемы, вырубки ниш, делать пробивку отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами;
  • возводить лоджии и террасы на вторых и выше этажах;
  • проводить перепланировку в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
  • проводить работы, затрагивающие внешний облик МКД, в том числе устройство мансардных окон, изменения габаритов жилых помещений (для объектов культурного наследия);
  • делать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединять газифицированное помещение с жилой комнатой.

Эти требования, запреты и ограничения должен учесть проектировщик. После согласования проекта им должен руководствоваться подрядчик, иначе будет отказано в приеме выполненных работ.

Нарушение безопасности при перепланировке

Нарушение безопасности при перепланировке

Рекомендуется проводить согласование до фактического начала работ. Это позволит учесть все требования федерального и регионального законодательства, избежать отказа в согласовании.

Предлагаем ознакомиться  Прерывание ипотеки при расторжении брака

До обращения в МЖИ, нужно получить согласование на проект в СЭС и Роспотребнадзоре. Эти ведомства проверяют соблюдение санитарных, эпидемиологических и гигиенических норм. Также в столице предусмотрено требование о внесении изменений в технические паспорта. Для этого нужно обратиться в МосГорБТИ для получения техпаспорта, приложить этот документ при обращении в МЖИ.

планировка

Для согласования в Мосжилинспекции нужно получить согласие всех собственников квартиры, заказать проект и техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Документы можно подать непосредственно в инспекцию, либо через МФЦ. Если необходимо согласовать изменения на фасадах (например, расширение оконного проема), проект нужно согласовать в Москомархитектуре. От имени собственника все действия может осуществлять представитель по нотариальной доверенности.

При перепланировке в столице ряд документов нужно получать МосГорБТИ, Постановление № 106-ПП обязывает представлять технический паспорт, проводить техническую инвентаризацию после изменения характеристик объекта, справки о характеристиках, поэтажные планы и экспликации, ведомости. Срок действия указанных документов не должен превышать 5 лет.

Подразделение Адрес Телефон Время приема
Первое территориальное управление Москва, Преображенская пл., д.4 (499) 748-13-75 Понедельник 11:00-19:00

Пятница 10:00-16:45

Остальные дни 10:00-18:00

Второе территориальное управление Москва, Стрелецкая ул., д.9а (499) 656-21-26 Понедельник 11:00-19:00

Пятница 10:00-16:45

Остальные дни 10:00-18:00

Второе территориальное управление (доп. офис) Москва, ул. Кржижановского, 20/30, к.5 (499) 125-21-38 Понедельник 11:00-19:00

Пятница 10:00-16:45

Остальные дни 10:00-18:00

Стоимость документов определяется прейскурантом БТИ. Например, за техпаспорт объекта нужно заплатить 442 руб./1 лист; за копию экспликации – 956р./1 лис. Актуальные тарифы на услуги БТИможно найти по ссылке.

Для перепланировки можно использовать типовые проекты, разработанные для каждой серии МКД. Если же вам нужен уникальный проект, его можно получить только в проектной организации, состоящей в профильной СРО проектировщиков. В тексте проекта указывается следующая информация:

  • общие сведения о квартире, ее характеристиках, адресе и т.д.;
  • техническое задание на проектирование;
  • пояснительная записка, которой подтверждается возможность перепланировки;
  • архитектурно-строительные, инженерные, фасадные решения, т.е. перечень изменений и видов работ;
  • графические материалы (чертежи, схемы, фототаблицы помещений);
  • перечень мер безопасности к выполнению работ, характеристикам стройматериалов.

В проекте отражаются изменения квартиры, которые должны быть впоследствии зафиксированы по итогам работ.

До передачи проекта в Мосжилинспекцию нужно получить СЭЗ (санитарно-эпидемиологическое заключение). Оно выдается ФГУЗ Центр санитарии и гигиены (СЭС). Заключение подтвердит, что проектсоответствует санитарным нормативам, предусмотренным для жилых помещений. Также нужно получить акт Роспотребнадзора.

Проект перепланировка

Проект перепланировка

В зависимости от условий перепланировки, могут потребоваться и иные документы. Например, нужно обязательно получить положительное заключение от автора дома или в ГБУ «Экспертный центр» (эта организация уполномочена на выдачу заключений, если его невозможно получить у автора дома). Заключение нужно заказывать, если проектом перепланировки предусмотрено задействование несущих конструкций.

В ЖК РФ установлен предельный срок согласования перепланировки – не более 45 дней. По регламенту Мосжилинспекции этот срок составляет до 20 дней, за исключением отдельных случаев. Действует разрешение на перепланировку не более 1 года, после чего его можно продлить.

  • решение о согласовании и журнал производства работ;
  • отказ в выдаче разрешения на перепланировку.

Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Отказ МЖИ

Отказ МЖИ

Работы в квартире нужно проводить в строгом соответствии с согласованным проектом, сроками и условиями разрешения Мосжилинспекции. Это касается мер пожарной безопасности, времени проведения шумных работ, местам складирования и вывоза мусора, иных предписаний. Инспекторы вправе контролировать соблюдение разрешения и проекта, выдавать предписания об устранении нарушений. Выполнять работы собственник может сам, либо с привлечением подрядчика.

Предлагаем ознакомиться  Коллективная доверенность образец

После завершения работ нужно обратиться в Мосжилинспекцию за актом о завершенной перепланировке. Заявление нужно подать до истечения срока разрешения. Для получения акта также нужно представить:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • заполненный журнал производства

Финальным этапом согласований перепланировки будет кадастровый учет изменений квартиры. Согласно Закону № 218-ФЗ, эта процедура включает:

  • заказ технического плана через кадастрового инженера;
  • обращение в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета;
  • получение выписки ЕГРН с новыми реквизитами квартиры.

Помимо техплана, нужно представить акт завершенной перепланировки, паспорт и заявление. За кадастровый учет госпошлина не уплачивается. Срок процедуры составит 5 и 7 дней (при обращении в Росреестр и МФЦ, соответственно).

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН

Получения согласия собственников помещений в МКД

Перепланировка в Квартире

Если строительные работы затрагивают изменение общего имущества дома или ограждающих конструкций, дополнительным согласованием будет проведение собрания собственников и получение их согласия.

Согласие собственников МКД на перепланировку может потребоваться:

  • при одновременном изменении статуса квартиры на нежилое помещение;
  • при обустройстве дополнительного выхода на лестничную площадку или на улицу;
  • при иных изменениях характеристик общедомового имущества и ограждающих конструкций.

Для положительного рассмотрения вопроса собственникам нужно представить проект перепланировки.

Созвать общее собрание может любой из собственников. О месте и времени собрания каждый собственник МКД уведомляется по почте или лично (под роспись). По новым правилам ЖК РФ, вступившим в силу с июня 2019 года, для законного решения нужно учитывать следующие правила:

  • нужно получить согласие всех собственников прилегающих помещений, т.е. имеющих общие стены;
  • нужно получить одобрение не менее 2/3 от числа присутствующих собственников подъезда и не менее 2/3 от собственников МКД, если перепланировка проводится для перевода квартиры в нежилое помещение;
  • нужно получить не менее половины голосов от кворума в иных случаях.

Образец протокола общего собрания

Кто в Москве контролирует перепланировки в квартирах?

преокт

Согласно Административному регламенту, утвержденному Постановлением № 508-ПП, в согласовании перепланировки будут участвовать следующие муниципальные ведомства:

  • Мосжилинспекция наделена полномочиями по проверке и согласованию проекта, по обследованию квартиры после ремонта и выдачи акта выполненных работ;
  • Департамент культурного наследия Москвы, если работы проводятся в МКД, имеющих историческую и культурную значимость;
  • Москомархитектура, если при проведении перепланировки будут меняться характеристики фасадов здания;
  • МосГорБТИ, так как нормативные акты в Москве обязывают вносить изменения в технические паспорта;
  • ФГУЗ Центр гигиены и эмидемиологии и Роспотребнадзор, которые будут проверять соответствие санитарным нормам;
  • Росреестр, в котором нужно пройти кадастровый учет после завершения перепланировки.

Основные полномочия по контролю за соблюдением правил перепланировки предоставлены инспекторам Мосжилинспекции. Они вправе проверять, соблюдается ли проект при проведении строительных работ. Для проведения такой проверки собственнику вручается или направляется уведомление. Так как принудительно войти в жилое помещение инспекторы не могут, при уклонении от получения уведомлений или отказе впустить в квартиру, подается обращение в суд. На основании судебного акта доступ в квартиру будет обеспечен приставами.

Для подтверждения полномочий инспектор обязан предъявить служебное удостоверение, предписание о проведении проверки. Если работы связаны с воздействием на общее имущество МКД, к проверке привлекаются сотрудники управляющей компании. При выявлении нарушение собственнику будет выдано предписание об их устранении.