Разрешенное использование земельного участка: понятие и основные виды

Одной из наиболее важных характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который напрямую определяет, какие именно цели собственник может реализовывать с его помощью.

При этом данная характеристика является несколько ограничивающей, поскольку использовать участок не по назначению запрещается законом.

Стоит более подробно рассмотреть основные виды разрешенного использования и возможности относительно изменения собственником уже установленного целевого назначения.

Законодательство

Основные положения относительно разрешенного использования земли, а также правил его установления или изменения, содержатся в таком документе, как Градостроительный кодекс РФ. В частности, данному вопросу посвящена статья 37 данного нормативно-правового акта.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва:  7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург:  7 (812) 245-61-57.

Также более подробно этот вопрос освещается в отдельном документе, который носит название приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

1. Сельскохозяйственное использование. Всего здесь предусмотрено 18 различных направлений (1.1–1.18), например:

  • садоводство;
  • животноводство;
  • содержание питомников;
  • ведение ЛПХ на полевых участках.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • коммунальное обслуживание;
  • здравоохранение;
  • образование и т. п.

4. Предпринимательство. Данная цель предполагает, прежде всего, получение прибыли от построенного объекта. Это могут быть различные торговые и развлекательные центры, рынка, гостиницы, магазины, кафе и т. п.

5. Отдых. В этом случае земля может использоваться для целей, связанных с организацией спортивных мероприятий, пикников, рыбалки и другой подобной деятельности.

6. Производственная деятельность. Этот вид использования предполагает размещение на участке объектов с целью добычи или переработки недр, а также для промышленного изготовления различных вещей.

8. Обеспечение обороны и безопасности. В этом случае земля может применяться для размещения на ней различных военных и оборонных объектов.

9. Проведение деятельности по охране природы. Сюда относятся охраняемые территории, направленные на сбережение отдельных растений, животных, птиц и т. п.

10. Использование лесов. Это направление включает деятельность по обработке древесины, ее вывозу, а также обеспечению охраны некоторых лесов.

12. Земельные участки общего пользования. Данный вид предполагает размещение на земле объектов, доступных всем гражданам.

При этом текстовое и числовое наименования являются равнозначными.

Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка выступает одной из его наиболее значимых характеристик, ни в одном законодательном документе не содержится определения данного понятия. Поэтому можно использовать только примерную трактовку, сформированную на основании анализа имеющейся информации.

Итак, разрешенное использование — это одна из важнейших характеристик земельного участка, которая напрямую влияет на правовой режим его использования и устанавливается согласно зонированию территорий.

Под видом разрешенного использования (ВРИ), в свою очередь, понимается его допустимое функциональное назначение.

Основные

Они могут осуществляться собственником земельного надела без необходимости получать какие-либо дополнительные разрешения или согласовывать этот вопрос с публичными органами. При этом перечень основных видов для конкретного объекта недвижимости устанавливается градостроительным регламентом, который действует в той территориальной зоне, в которой он располагается.

Условно разрешенные

Данные формы использования могут быть определены только после того, как будет пройдена специальная публичная процедура и, как следствие, получено отдельное разрешение. Законодательно это регулируется при помощи ст. 39 ГрК РФ.

Дом

В частности, для начала заинтересованное лицо (которое может быть как физическим, так и юридическим) направляет соответствующее заявление в комиссию, которая уполномочена рассматривать подобные обращения.

В результате слушаний выносится решение о том, предоставлять ли заявителю возможность установления условного разрешения на использование земельного участка или отказать в этом. В последнем случае отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Вспомогательные

Они устанавливаются только в качестве дополнительных к двум из перечисленных выше групп. Как правило, их целью является предоставление возможности обслуживания основных направлений деятельности.

Например, для отдельной территориальной зоны могут быть установлены следующие виды использования:

  • основной — индивидуальное жилищное строительство;
  • условно разрешенный — объекты жилой недвижимости площадью до 100 м2;
  • вспомогательный — стоянка для легковых автомобилей.

Это означает, что на данном участке можно:

  • строить здание в рамках ИЖС без необходимости получать какие-либо разрешения;
  • строить нежилые объекты (например, магазин, салон красоты, кафе) только после получения на это отдельного разрешения и только в пределах установленной территории;
  • размещать на участке стоянку для автомобилей только после постройки одного из зданий (жилого или нежилого) с целью его обслуживания.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, выделяются следующие территориальные зоны, к которым могут быть отнесены земельные участки:

  • жилые;
  • производственные;
  • рекреационные;
  • общественно-деловые;
  • инженерные;
  • специального назначения;
  • военных объектов;
  • транспортных инфраструктур;
  • сельскохозяйственного использования;
  • иные зоны.

При этом стоит учесть, что границы этих зон должны быть установлены так, чтобы каждый земельный надел принадлежал только к одной из них. Соответственно, данная зона и будет определять вид основного разрешенного использования участка.

В некоторых случаях собственнику может потребоваться установление вида использования участка или изменение уже установленного.

Например, это может понадобиться в следующих целях:

  • строительство на нем объекта с другим функциональным назначением, чем это допускается в соответствии с уже установленными правилами;
  • изменение назначения уже существующего объекта;
  • уточнение вида из-за его первоначального неправильного установления или приведения в соответствие с Классицикатором.

Алгоритм действий при этом зависит от того, действуют ли в отношении участка установленные градостроительные регламенты.

В этом случае, как уже отмечалось, происходят следующие действия:

  1. Основной вид использования определяется самостоятельно правообладателем из того перечня, который закреплен в Правилах землепользования и застройки. При этом собственник должен составить заявление с указанным в нем ВРИ и подать его в уполномоченный орган.
  2. Условно разрешенный — в соответствии со ст. 39 ГрК РФ. Собственник подает заявление, которое рассматривается на публичных слушаниях, где и принимается окончательное решение. В случае положительного исхода дела решение закрепляется специальным документом.
  3. Вспомогательный — только в качестве дополнительного по отношению в двум уже перечисленным. Осуществляться он должен также только параллельного основному или условно разрешенному виду.

В ситуации, когда градостроительные регламенты отсутствуют, установление и изменение ВРИ происходит в соответствии с федеральными законами. Заниматься этим вопросом могут, в зависимости от ситуации, органы исполнительной власти (как федерального, так и регионального уровня) или же местного самоуправления.

Возможны ситуации, когда изменение вида использования вообще не допускается законом. Например, это относится к участкам, полученных в результате торгов, а также к некоторым объектам, которые охраняются законом.

Таким образом, можно отметить, что вид разрешенного использования участка представляет собой одну из его важнейших характеристик, которую необходимо обязательно учитывать при осуществлении на нем деятельности. В случае нарушения законодательных требований и использования земельного надела не по назначению правообладателя может ожидать определенная ответственность.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

В законодательстве содержится несколько правовых категорий, которые определяют правила поведения гражданина в отношении земельного участка.

Каждый надел находится в чьей-либо собственности. До момента передачи участка организации или гражданину, права на них принадлежат РФ или местной административной единице.

Виды прав физического лица также могут быть различными. Надел может быть предоставлен в аренду или в собственность. Ранее также граждане получали участки на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Каждый правовой режим имеет свои особенности и ограничения. Так, например,

дарение

возможно только в отношении земли в частной собственности.

Правовые нормы

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь. При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются: его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке; размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

  • для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ)
  • для дачного строительства
  • для ведения дачного хозяйства
  • для сельскохозяйственного производства
  • для организации фермерского хозяйства
  • для организации крестьянско-фермерского хозяйства
  • для ведения сельского хозяйства
  • под малоэтажное жилищное строительство
  • для сельскохозяйственного использования
  • для жилищного строительства
  • жилая, коммерческая застройка
  • иное разрешённое использование

Примеры разрешённых видов функционального использования территории:Многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей, детские сады, школы, клубные помещения, библиотеки, аптеки, выставочные залы, почта, телефон, телеграф, магазины торговой площадью до 100м2, предприятия общественного питания, парикмахерские, отделения банков, общежития и т.д.

Предоставление земельных участков многодетным семьям К ним относятся:

  • проезды общего пользования;
  • объекты, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг;
  • парковки, стоянки, гаражи, предназначенные для обслуживания основного и условно разрешенного вида;
  • спортивные и детские площадки;
  • площадки, предназначенные для бытового обслуживания;
  • общественные туалеты;
  • объекты торговли, общественного питания;
  • вагончики, предназначенные для временного пребывания;
  • иные объекты.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков В середине 2015 года Минэкономразвития РФ утвердил новый классификатор видов разрешенного использования.

Его положения структурировали и дополнили новой информацией.

Для создания регламента использования наделов разработан специальный классификатор. Он необходим для того, чтобы точно определить вид разрешенного применения.

Назначение земельных участков - виды и категории

Если строгих ограничений не будет выработано, то на территории может производиться несанкционированная произвольная застройка.

Классификатор представляет собой стандарт использования земельного надела.

Внимание

Например, при выделении территории под строительство дома нужно помнить о более узком назначении.

На месте коттеджного поселка получится возвести только объект такого типа.

В случае необходимости построения на дачном участке дома потребуется дополнительное разрешение.

В соответствии с этим в классификаторе происходит отражение земель с возможным видом их использования. Классы снабжены специальными кодами и шифрами.

Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.

Необходимо отметить, что после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.

2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменяться.

Более подробно об установлении видов разрешенного использования земельных участков после принятия Правил землепользования и застройки смотрите здесь.

  • Участки должны находиться в одном кадастровом квартале, иметь одинаковую категорию земли и ВРИ.
  • Необходимо согласие собственников на объединение земель.
Предлагаем ознакомиться  Зонирование территории земельного участка

Потребуются следующие бумаги:

  • заявление о проведении объединения земель;
  • кадастровая документация на участки;
  • выписка о праве собственности;
  • письменное согласие собственников на проведение процедуры.

Процедура:

  • сбор необходимой документации;
  • подача бумаг кадастровому инженеру;
  • получение плана на объединение земель;
  • подача документов в Росреестр или МФЦ;
  • получение выписки о праве собственности и кадастровой документации.

Разрешенное использование земельных участков – это конкретизирующее понятие, позволяющее более детально раскрыть целевое назначение земельного участка.

В законе отмечается, что правила землепользования и строительства предусматривают основные и условно разрешенные виды использования, а также дополнительные, которые идут в качестве вспомогательных. Поэтому при выделении участков для капитального строительства выбирается основное назначение и дополнительное к нему.

Без первостепенного вспомогательный вид выбираться не может. Это противоречит как федеральному, так и региональному законодательству. Классификатор использования земель Для каждого землевладельца должно быть определено, с какими целями он может использовать надел.

Таким образом узнать назначение участка необходимо еще до момента приобретения его в собственность или аренду. Назначение территории носит лишь общий характер. Землепользователь ограничивается более тесными рамками в соответствии с законом.

Какой порядок изменения функционального назначения здания (гараж) на склад, при этом реконструкция здания не требуется, земельный участок в собственности, новое назначение соответствует правилам землепользовании и застройки.

В соответствии с п.п.15 п.2 ст.7 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ назначения зданий классифицируются только на нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.

Назначение земельных участков - виды и категории

Статья 37 5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:разрешённые жилые дома, но превышающие параметры требований к застройке земельных участков, спортзалы, бассейны, станции «Скорой помощи», больницы, административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной торговли.

Допускается использование земель сельскохозяйственного назначения для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Перед тем как производить перевод земельного участка из одной категории в другую, необходимо оформить правоустанавливающие документы на земельный участок, произвести его межевание с определением границ земельного участка, пройти государственный кадастровый учет земельного участка.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательство возможен перевод земельного участка из одной категории в другую.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте.

  • основные виды разрешенного использования;
  • условно разрешённые виды использования;
  • вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только как дополнительные к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними.
  • для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС)
  • для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ)
  • для дачного строительства
  • для ведения дачного хозяйства
  • для сельскохозяйственного производства
  • для организации фермерского хозяйства
  • для организации крестьянско-фермерского хозяйства
  • для ведения сельского хозяйства
  • под малоэтажное жилищное строительство
  • для сельскохозяйственного использования
  • для жилищного строительства
  • жилая, коммерческая застройка
  • иное разрешённое использование

Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:разрешённые жилые дома, но превышающие параметры требований к застройке земельных участков, спортзалы, бассейны, станции «Скорой помощи», больницы, административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной торговли.

Допускается использование земель сельскохозяйственного назначения для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Перед тем как производить перевод земельного участка из одной категории в другую, необходимо оформить правоустанавливающие документы на земельный участок, произвести его межевание с определением границ земельного участка, пройти государственный кадастровый учет земельного участка.

Какой порядок изменения функционального назначения здания (гараж) на склад, при этом реконструкция здания не требуется, земельный участок в собственности, новое назначение соответствует правилам землепользовании и застройки. Действующим законодательством не предусмотрена процедура изменения назначения здания с гаража на склад.

Статья 37

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Сельскохозяйственные земли

Вообще, способ использования земельного участка характеризует его применителя, как субъекта земельных отношений. Такие субъекты установлены в ст.5 ЗК РФ «Участники земельных отношений». Ч.3 названной статьи выделяет следующих возможных участников: собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитута. Первые четыре вида участников (ит.е. обладатели сервитута в этот перечень не входят) называются правообладателями земельных участков.

Таким образом, существуют основные права на землю: собственность, пользование, владение, аренда и вспомогательные – сервитут. Некоторые права (например, пользование) могут иметь различные правовые особенности и характеристики.

Виды назначения земельных участков

Согласно ч.1 ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, пользоваться им в соответствии с законом, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Использование участка, находящегося в собственности, осуществляется строго на основе вида его разрешенного использования.

Наличие земельного участка в собственности дает и весьма ощутимые преимущества, т. к. собственник может распоряжаться участком по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать по наследству, регистрировать его в качестве залога и т.д.

Ст. 40 ЗК РФ дает перечень прав собственников земельных участков:

  1. Использовать имеющиеся на участке полезные ископаемые, пресные воды, пруды;
  2. Возводить постройки (соблюдая при этом соответствующие требования, нормы и правила);
  3. Проводить работы, способствующие улучшению земельного участка (мелиорацию, обогащение почву, орошение и т.д.) в соответствии с законодательством и, на что стоит обратить внимание – в соответствии с видом разрешенного использования;
  4. Реализовывать и иные, разрешенные законом. права.

Если собственник пользуется участком сам, то он имеет право на сельскохозяйственную продукцию, выращенную на этом участке.

Отметим, что прав на выращенные деревья на данном участке у собственника априори НЕТ. Подробнее читайте об этом здесь.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК РФ). Т.е. при этом лицо может только пользоваться, а также передать в наследство. Впрочем, при определенных условиях, на основе права пожизненного наследуемого владения лицом может быть приобретено право собственности на такой участок.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, те де самые, что и у собственников и устанавливаются ст.40 ЗК РФ.

Такое право установлено ст. 268 ГК РФ. Раньше, примерно до 90-х годов прошедшего столетия, право бессрочного пользования на земельные участки выдавалось достаточно многим лицам, в том числе и гражданам. В настоящее же время, на основании ст. 39.9 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

  • органам государственной власти и органам местного самоуправления;
  • государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
  • казенным предприятиям;
  • центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Договор и земельный участок

Т.е. иных субъектов права бессрочного пользования земельными участками в настоящее время закон не предусматривает. Более того, в соответствии со ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 137-ФЗ, право бессрочного пользования всех остальных видов лиц подлежит подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ.

Бессрочное пользование, так же, как и пожизненно наследуемое владение, может являться основанием для приобретения права собственности на соответствующий земельный участок. А для юридических лиц, как правило, осуществляется переоформление права бессрочного пользования на право аренды или право публичного сервитута (ст.3.6 №137-ФЗ от 25.10.2001).

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, те же самые, что и у собственников, см. ст.40 ЗК РФ.

Возможность безвозмездного пользования земельным участком закреплена в ст. 24, 39.10 ЗК РФ. В этой статье приведен довольно длинный перечень лиц (20 видов), которым на указанном виде права может быть выделен такой участок. Перечислим наиболее важные из них (номера пунктов соответствуют соответствующим подпунктам статьи ЗК РФ):

  1. 6) гражданину для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством (КФХ) его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
  2. 9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;
  3. 10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;
  4. 11) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;
  5. 12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
  6. 16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;
  7. 18) гражданину в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, круг субъектов возможного получения права безвозмездного пользования земельным участком достаточно широк. Обращает на себя внимание, в частности, возможность передачи участка в пользования гражданам, в том числе для ИЖС, ЛПХ, КФХ, но, на срок, не более 5…6 лет. Дальше, по-видимому, таким гражданам придется или заключать договор аренды с владельцем участка, или выкупать его, или… освобождать.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве безвозмездного пользования – см. ст.40 ЗК РФ.

4.5. Аренда

Минимальный размер участка

Аренда – это временное использование земельного участка, осуществляемое по договору с его собственником. Порядок аренды земли установлен ст. 22 ЗК РФ. Согласно ч.2 указанной статьи, земельные участки, за исключением тех, которые указаны в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут предоставляться в аренду в соответствии с гражданским законодательством (глава 37 ГК РФ, в частности, ст. 607) и ЗК РФ.

Ч.6 ст. 22 ЗК РФ устанавливает возможность субаренды, т.е. передачи арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Зачастую срок аренды земли составляет 5 лет (хотя, потом он может продлеваться). Это вызвано тем фактом, что при более длительных сроках аренды у арендатора появляются некоторые дополнительные права и, соответственно, уменьшаются права арендодателя. Например, при сроке аренды большем, чем в 5 лет, аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Предлагаем ознакомиться  Как написать рецензию на научную статью

Арендаторы имеют права лиц, аналогичные тем, которые имеют собственники земельных участков.

Право сервитута на земельный участок установлено ст. 274 ГК РФ.  Вообще, сервитут может устанавливаться на участок, находящийся в частной или муниципальной, государственной собственности. Согласно ч.1 этой статьи, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При переходе прав другому лицу сервитут сохраняется. Т.е. новый обладатель права на земельный участок будет нести бремя сервитута.

Ст. 39.23 ЗК РФ устанавливает перечень оснований для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Это, в частности:

  1. Размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
  2. Проведение изыскательских работ;
  3. Ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Т.е., надо сказать, что это – довольно специфические случаи реализации сервитута, их перечень, судя по конструкции ст. 39.23 ЗК РФ, не является закрытым (хотя, напрямую об этом не сказано).

Условно разрешённые виды использования земельных участков

Чтобы определить, к какой именно категории относится участок, проводятся научные исследования. Специалисты Росреестра изучают ценность почвы, виды объектов, которые расположены на участке, близость коммуникаций и т.д. По результатам работы составляется акт обследования.

Определение категории земель происходит по решению органов власти, имеющих полномочия на это. Это могут быть федеральные министерства и ведомства, местные органы самоуправления. Решение по данному вопросу принимается в виде правового акта, обязательного к исполнению.

Например, если участок вблизи города имеет сельскохозяйственное предназначение, но на нём не выращиваются какие-либо ценные культуры, то он может быть переведён в категорию земель населённых пунктов. После чего надел будет использован для строительства на нём жилья, объектов торговли, социальной инфраструктуры и т.д.

Что касается сельскохозяйственной категории, если земли оформляются в собственность или по договору аренды, то собственнические документы или текст договора должен содержать в себе строку или графу с указанием разрешенного пользования. Это применимо для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства.

Участки одной и той же категории могут иметь разное назначение. Они могут быть предназначены для производства, коммерческой деятельности и прочих задач.

Касательно пределов пользования, они полностью зависят от генеральных планов по развитию населённых пунктов, которые должны быть для каждого из них в соответствии с требованиями градостроительного кодекса. Впрочем, проблематично это в основном для крупных населённых

пунктов, с которыми сложно согласовать собственные интересы.

Несмотря на то, что сами по себе градостроительные планы являются весьма внушительными по объёму документами, они необходимы для зонирования населённых пунктов. Без таких документов жилые здания будут располагаться вперемешку с заводами и фабриками, что категорически недопустимо.

В ч.1 ст.37 ГсК РФ определены общие виды разрешенного использования:

  • 1) основные виды разрешенного использования
  • 2) условно разрешенные виды использования
  • 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними

Ч.3 ст.37 ГсК РФ устанавливает, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно (ч.5 ст.

Виды разрешенного использования земли не прописаны ни в земельном кодексе, ни, тем более, в гражданском. Перечень их содержится в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, который утвержден Приказом № 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Классификатор содержит 12 обобщенных (основных) видов разрешенного использования земельных участков и 81 уточненный вид. Кратко перечислим основные виды разрешенного использования:

  • 1.0 – Сельскохозяйственное использование
  • 2.0 – Жилая застройка
  • 3.0 – Общественное использование объектов капитального строительства
  • 4.0 – Предпринимательство
  • 5.0 – Отдых (рекреация)
  • 6.0 – Производственная деятельность
  • 7.0 – Транспорт
  • 8.0 – Обеспечение обороны и безопасности
  • 9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы
  • 10.0 – Лесная
  • 11.0 – Водные объекты
  • 12.0 – Общее пользование территории

Каждый вид разрешенного использования подразделяется на подвиды. Например, в составе группы «Жилая застройка» содержатся следующие подгруппы (подвиды):

  1. 2.1 – Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов);
  2. 2.2 – Приусадебный участок личного подсобного хозяйства
  3. 2.3 – Блокированная жилая застройка
  4. 2.4 – Передвижное жилье
  5. 2.5 – Среднеэтажная жилая застройка
  6. 2.6 – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  7. 2.7 – Обслуживание жилой застройки

И так далее, аналогичную расшифровку содержат в себе и другие группы.

Кадастровый учет должен осуществляться в соответствии с требованиями статьи 7 ЗК РФ и пунктом 2 Приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540, т.е. Росреестр обязан  проверять, соответствует ли классификатору конкретный выбранный вид разрешенного использования земельного участка.

В статье представлен обзор классификатора разрешенных видов использования. Можете посмотреть также эту статью.

Отметим, что раньше, до начала действия Классификатора, в силу того, что в федеральном законодательстве не были прописаны виды разрешенного использования, в каждом регионе РФ, вообще говоря, использовались свои классификации, нередко нарушающие права собственников и пользователей земельных  участков.

Что и побудило законодателя издать упомянутый выше классификатор. Его правила закреплены Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Органы местного самоуправления (администрация) должны до 01 января 2020 г.

Для собственников, арендаторов земельных участков может являться актуальным тот факт, что в примечании к Классификатору, согласно Приказа №540, допускается без отдельного указания размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорого общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), информационных и геодезических знаков.

А это означает, что линейные объекты являются разрешенными во всех территориальных зонах. Что это может означать на практике? Что ЛЮБОЕ заинтересованное лицо, сумевшее доказать необходимость установки линейного объекта на чьем-либо земельном участке, теперь (начиная с даты вступления в силу Классификатора) получает, по сути, беспрепятственную возможность это сделать.

Перераспределяться могут земельные участки, принадлежащие к различным формам собственности – между собой. Как правило (но, к сожалению, не всегда) перераспределение реализуется на основе согласия собственников таких участков. В ст.39.27-39.28 ЗК РФ содержатся случаи перераспределения земельных участков в зависимости от конкретных форм собственности.

К землям сельскохозяйственного назначения относят территории, расположенные за чертой населенных пунктов, городских поселений. Обязательным условием выделения этого типа земель является наличие плодородного слоя для ведения на них сельского хозяйства.

Законодательством разграничены два типа земель схожего типа пользования: земли сельскохозяйственного назначения и земли сельскохозяйственного использования. Последние располагаются в границах населенных пунктов и имеют правовой статус земель городских поселений.

Земли сельскохозяйственного назначения делятся:

  • на сельхоз. угодья;
  • земли сельхоз. коммуникаций (дороги, например);
  • земли защитных насаждений;
  • земли под зданиями, обеспечивающими процесс производства сельскохозяйственной продукции.

Отличительная черта земель сельскохозяйственного назначения — они есть средство производства.

Тут вы найдете ответ на вопрос – что можно строить на земле сельхозназначения.

Законы, регулирующие отношения в рамках сделок с землями сельскохозяйственного назначения:

  • Земельный кодекс;
  • Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Закон «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях»;
  • Закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель»;
  • Налоговый кодекс.

Ограничения, установленные для земель сельскохозяйственного назначения:

  • ограничение на деятельность, проводимую на участке;
  • ограничение на размер участка, находящегося у одного собственника;
  • преимущественные права при покупке земли;
  • ограничения права владения землей для иностранных граждан;
  • установленный перечень лиц и организаций, которые имеют право использовать земли сельскохозяйственного назначения для своих нужд.

Ранее мы обсуждали земли фонда перераспределения.

Земельный кодекс РФ дает определение землям населенных пунктов, как предназначенных для застройки и отделенных от других территорий.

Выделяют:

  • сельские населенные пункты,
  • городские населенные пункты,
  • поселения,
  • межселенные территории,
  • муниципальные районы,
  • городские округа,
  • муниципальные образования.

В зависимости от выданного статуса определяются виды управления территориями, а также принимаются решения по определенному типу застройки и развития. Эти данные попадают в градостроительную документацию населенного пункта.

Использование земель городских поселений определяется правовыми актами, которые касаются каждого из типов деятельности в рамках города или поселка. Эти документы регламентируют права и обязанности всех заинтересованных сторон – собственников, арендаторов, муниципальные органы.

Статья 37

Что входит в назначение земельных участков

Виды целевого назначения прописаны в Земельном кодексе РФ и выделяют:

  • земли сельскохозяйственного назначения,
  • земли городских поселений. В этой статье вы узнаете, что такое земли поселений;
  • земли лесного фонда,
  • земли водного фонда,
  • резервные земли (земли запаса),
  • особо охраняемые территории,
  • земли промышленного назначения,
  • земли обороны, безопасности.

Виды целевого назначения земель определяются перечнем основного использования земли, их функционалом. Данное деление необходимо, во-первых, для установления правовых аспектов пользования участками, а во-вторых, для зонирования территории, которое в итоге разграничивает мало совместимые виды деятельности, сохраняет земельный фонд и природное разнообразие.

Согласно ст. 7 ЗК РФ, по целевому назначению могут быть:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.
Предлагаем ознакомиться  Размежевание земельного участка и установление его границ порядок действий

Каждая из групп содержит в себе подгруппы, т.е. дополнительно подразделяется по подцелевому назначению. Как устанавливает ч.2 ст.260 ГК РФ, пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Использование для другого целевого назначения не допускается.

Они располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Такие земли могут существенно различаться по виду разрешенного использования.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, здесь выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Ч. 1 ст. 78 ЗК РФ устанавливает виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

  • крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
  • хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
  • некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
  • казачьими обществами;
  • опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
  • общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Раньше эти земли назывались землями поселений. Они предназначены для проживания людей. Они могут быть сельскими и городскими. Согласно ст. 83 ЗК РФ, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Причем, в свою очередь, города подразделяются на ряд категорий – в зависимости от численности проживающих в них жителей.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, существует следующая классификация видов земель населенных пунктов:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инженерные и составляющие транспортные инфраструктуры;
  • рекреационные;
  • сельскохозяйственного использования;
  • специального назначения;
  • военные объекты;
  • иные территориальные зоны.

Эти земли определены в ст. 87 ЗК РФ. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (земли промышленности и иного специального назначения).

Согласно ст. 7, 87 ЗК РФ, земли промышленности и иного специального назначения составляют отдельную, самостоятельную категорию земель Российской Федерации. Часть 2 ст. 87 дает перечень земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они предназначены:

  • земли промышленности;
  • земли энергетики;
  • земли транспорта;
  • земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
  • земли для обеспечения космической деятельности;
  • земли обороны и безопасности;
  • земли иного специального назначения.

К землям особо охраняемых территорий, в соответствии со ст. 94 ЗК РФ, относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые являются изъятыми согласно постановлениям федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

  • особо охраняемых природных территорий;
  • природоохранного назначения;
  • рекреационного назначения;
  • историко-культурного назначения;
  • особо ценные земли.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие) – ст. 101 ЗК РФ.

Ст. 6.1 Лесного кодекса относит к землям лесного фонда как лесные, так и, что важно, нелесные земли (ч.1). Федеральным законом от 27.12.2018 №538-ФЗ сделано НАКОНЕЦ-ТО уточнение, добавлена ч.4 ст.6.1: «Границы земель лесного фонда определяются границами лесничеств». Согласно ч.1 ст.3 ЛК РФ, лесное законодательство регулирует отношения в области использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, лесоразведения. Поэтому Лесной кодекс имеет больший приоритет перед Земельным кодексом в области лесных отношений.

Что же, можно констатировать, что не прошло и каких-то 14 лет со дня принятия Лесного кодекса — и законодатель принял, пошевелившись (после «особо важных для государства» законах о пенсиях, фейках, митингах и др.) наконец-то, сию актуальную норму.

К землям водного фонда относятся земли (ст. 102 ЗК РФ):

  • покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;
  • занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

1.7. Земли запаса

К землям запаса, на основании ст. 102 ЗК РФ, относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст.80 ЗК РФ.

Назначение каждого земельного участка определяется несколькими факторами:

  • категория земель;
  • место расположения (в пределах населённого пункта или за пределами);
  • цель, для которой он был предоставлен;
  • права владельца.

Объекты поселений

Виды земельных объектов, которые включены в раздел участков предназначенных для поселений, предусматриваются для застройки и развития населённых пунктов. Это не то же самое, что и индивидуальное жилищное строительство. Территория любого населённого пункта разделена по зонам и имеет согласованные границы с местными органами самоуправления.

Участки общего использования представлены в виде площадей, улиц, водоёмов, дорог и парков. Приватизировать их невозможно. Границы между зонами чёткие и нарушать их нельзя.

Также в чертах населённых пунктов имеются виды земель, которые отдаются населению под индивидуальное жилищное строительство. При этом не обязательно участок будет находиться в самом городе или посёлке. Территория может быть несколько удалена, но всё же в чертах поселения. Главным критерием для такой категории выступает наличие инфраструктуры, экологическая обстановка, проведение и исправность инженерных коммуникаций (водоснабжение, электричество, прочее).

9. Классификация по способу приобретения в собственность

Государственная (федеральная, субъекта РФ): это форма собственности на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Управление и распоряжение такими землями осуществляется органами исполнительной власти Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.

Муниципальная: это форма собственности на земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям. Управление и распоряжение такими землями осуществляется органами местного самоуправления.

Частная: это такая форма собственности, которая позволяет юридическим и физическим лицам – гражданам (а также их объединениям, товариществам и т.д.), владеть, пользоваться, распоряжаться землей.

Конечно, способ приобретения, за исключением особых случаев, не оказывает влияние ни на характеристики участка, ни на его разрешенное использование, ни т.д. Вместе с тем, раз уж в этой статье мы говорим о разного рода видах земли с точки зрения права, то, очевидно, классификация по способам приобретения также будет не лишней.

Итак, земельный участок может быть приобретен в собственность путем:

  1. Выделения администрацией бесплатно
  2. Заключения сделки купли-продажи
  3. Заключения сделки дарения
  4. Наследования
  5. Внесения в уставный капитал
  6. Мены
  7. Приватизации
  8. Признания права собственности

Рассмотрим указанные моменты более подробно.

Бесплатно участок может быть выделен на основании условий ст. 39.5 ЗК РФ и с учетом пп.6 п.2 статьи 39.10 ЗК РФ. Например, это может быть ситуация, когда гражданин в течение 5 лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.

Например, это такие земельные участки, которые входят в состав Дальневосточного федерального округа. Речь идет о так называемом «Дальневосточном гектаре». В отношении их на данный момент (и вплоть до 1 января 2035 г., согласно Федеральному закону от 01.05.2016 N 119-ФЗ) действует п.7.1 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.

2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно этой норме, как для регистрации права, так и для кадастрового учета такого земельного участка достаточно утвержденной схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование.

Кроме того, бесплатно может быть выделен участок гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ч.6 ст.39.5 ЗК РФ).

Теоретически, администрация может, руководствуясь этой нормой, выдать гражданину земельный участок, который использовался последним длительное время, например, лет 10…20 и более, начиная еще с советских времен. Однако, на практике подобное наблюдается очень редко – в последнее время. Как правило, землю необходимо узаконивать, т.е. через суд признавать на нее право собственности.

Садоводство и огородничество

Земельные участки, выдаваемые населению под личное хозяйство, можно использовать для ведения садовой и огороднической деятельности, сенокоса, выпаса скота или фермерства. Отдельно выделяют участки того сельскохозяйственного значения под огородничество и садоводство, в соответствии с федеральными законами. Ссылаясь на эти нормативные акты можно выделить основные виды юридических лиц для реализации своих прав:

  • Дачное, садовое или огородническое некоммерческое товарищество;
  • Потребительский коллектив;
  • Некоммерческое объединение.

Некоммерческие объединения существуют за счёт членских взносов, поэтому недвижимость считается общей собственностью. Во владении одного юридического лица оно может находиться только тогда, когда полностью им финансируется, и на собрании такое решение было принято большинством.

Все члены некоммерческих товариществ и объединений имеют право на пользование общим имуществом в равной степени, поскольку регулярно вносят паевые платежи и заключили с объединением договор.

3. Классификация по признаку совместности владения

Можно выделить собственность одного лица (когда весь земельный участок принадлежит только ему) и  собственность нескольких лиц – общую. Последняя подразделяется на  совместную и долевую (равно как и общая собственность на другие вещи, согласно гражданскому законодательству, ст. 244 ГК РФ, например, квартиры):

  • Общая долевая — общая собственность на землю двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них;
  • Общая совместная — общая собственность на землю без определения долей каждого из собственников (при необходимости значения долей определяются договоренностью или судом).

Согласно ч.3 ст. 244 ГК РФ, общая собственность на имущество (в данном случае — земельный участок) является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это него. Это, в частности, случаи совместной собственности супругов (ст. 33 семейного кодекса РФ), земли общего пользования, приобретенной или созданной за счет целевых взносов в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе (ст.

Как и любую другую недвижимость, земельный участок можно разделить, осуществить из него выдел в натуре, если такой выдел является возможным (например, не нарушаются нормы минимально возможной площади земельных участков).