Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Получение займа под залог является одним из удобных способов кредитования, так как благодаря обеспечению, клиент упрощает процедуру оформления и показывает банку серьезность своих намерений по возврату долга.

Оформление такого вида проходит по традиционной схеме, применяемой практически всеми банковскими учреждениями. Для клиента необходимо знать саму процедуру оформления и все нюансы, касаемые ее.

При заключении сделки с обеспечением, потребуется собрать определенный пакет документов, который будет отличаться в зависимости от того, каким будет предмет обеспечения.

Для оформления договора займа между физическими лицами, потребуются следующие документы:

  • подтверждение прав собственности на предмет залога со стороны заемщика;
  • паспорта сторон сделки.

Если предметом залога выступает автотранспорт, потребуются правоустанавливающие документы на него (свидетельство о регистрации, полис ОСАГО, диагностическая карта, оценочный акт о стоимости авто и пр.).

 Правоустанавливающие документы на объект залога и справка об отсутствии обременения 
 Технический паспорт на объект и справка об отсутствии долгов по налогам 
 Нотариально заверенное согласие супруга(и) на передачу имущества в залог, если заемщик состоит в браке 
 Полис или договор страхования на объект (при наличии) и паспорта сторон договора, в том числе супруга(и)

Если объект недвижимости передается вместе с землей, на которой он расположен, дополнительно могут потребоваться:

  1. Подтверждение права собственности на землю.
  2. Свидетельство о государственной регистрации.
  3. Выписка из кадастра.

При поручительстве, стороны предоставляют только свои паспорта. При оформлении договора важно обратить внимание на обязательное указание в условиях реквизитов сторон и их подписей.

Бланк договора беспроцентного займа с залоговым обеспечением. Страница 1

Если эти данные будут отсутствовать, договор будет считаться незаключенным. Помимо этого, образец договора с залоговым обеспечением, включает в себя размер ссуды, проценты, график внесения платежей, перечень имущества, выступающего в качестве залога, его местонахождение в период всего срока действия договора и пр.

Договор заключается всегда в письменной форме. Как правило, банки работают по стандартной форме договора, разрабатываемой внутри учреждения.

Заемщикам следует знать, что оформить кредит можно под залог не любого имущества или какого-либо иного обеспечения. Каждое кредитное учреждение предъявляет к объекту обеспечения свои определенные требования. Если оно не будет отвечать им, то соискатель может получить отказ в получении.

Предлагаем ознакомиться  Закон о тишине 2019 года и что нового в 2020 году
 Уровень ликвидности имущества предоставляемого в качестве залога, при этом, его стоимость не должна уменьшаться в течение всего срока выплаты 
 Объект обеспечительной меры не должен иметь каких-либо обременений и на залоговое имущество должен иметь права собственности
 Стоимость предмета  должна быть пропорциональна сумме, требуемой просителю

Сроки и суммы

Срок обеспечительных мер приравнивается к сроку, на который заемщик берет на себя кредитные обязательства. Как только они будут полностью исполнены, все обременения с объекта будут сняты.

Для обеспечения кредита залогом, специалист кредитного учреждения должен рассчитать сумму обязательств будущего должника, по следующей схеме — к сумме кредита прибавляется начисленные проценты за период пользования средствами (исходя из графика погашения), в результате чего получается обязательство по кредиту.

Бланк договора беспроцентного займа с залоговым обеспечением. Страница 2

Далее происходит оценка обеспечения по кредиту. Оно обязательно должно полностью покрывать сумму взятых обязательств по кредиту. При обеспечении особо ценным имуществом, регистрация договоров происходит в компетентных органах и заверяется нотариально.

 Пример 1 заемщик оформил кредит на пополнение оборотных средств предприятия. Сумма составила 5 млн. рублей, по ставке 11 % годовых Срок — 5 лет. В качестве обеспечительной меры была предоставлена трехкомнатная квартира, ориентировочная стоимость которой составляет 16 млн. рублей. При расчете залоговой стоимости недвижимости, кредитное учреждение применяет коэффициент ликвидности, размер которой составляет от 40 до 70 % от общей стоимости имущества. В рассматриваемой ситуации коэффициент составит 50 %. Таким образом, квартира будет оценена в размере 8 млн. рублей. Теперь следует подсчитать сумму обязательств — 5 млн. рублей * 11 % * 5 лет = 7 750 000 рублей. Предоставленное обязательство полностью покроет взятые заемщиком средства
 Пример 2 физическое лицо оформляет ипотечный кредит на приобретение квартиры, стоимость которой составляет 14 млн. рублей. Ставка по кредиту – 10 % годовых, сроком на 10 лет. При ипотечном кредитовании, обеспечительной мерой будет выступать приобретаемое имущество. Коэффициент ликвидности также составит 50 %. Исходя из первоначальной стоимости квартиры, оценочная стоимость, после применения коэффициента, составит 7 млн. рублей. Сумма обязательств перед банком составит 28 млн. рублей (14 млн. рублей*10 %*10 лет). Образуется разница в 21 млн. рублей. На такую разницу потребуется предоставление дополнительного залога. При ипотечном кредитовании, одним из условий является внесение собственных средств на приобретаемое имущество (первоначальный взнос). Размер такого взноса варьируется от 30 до 70 %
Предлагаем ознакомиться  Займ от учредителя беспроцентный: проводки и бухгалтерский учет, как оформить и внести наличными в кассу, на расчетный счет, товарами?

Таким образом, точный размер обеспечения зависит от многих обстоятельств и в каждом случае рассчитывается индивидуально.

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов.

Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Предлагаем ознакомиться  Договор долевого участия в строительстве 2020: образец, риски

 

Преимущества и недостатки

 Возможность получения больших сумм по кредитам на длительный срок и сниженные процентные ставки 
 Снижая собственные риски кредитное учреждение в большинстве случаев принимает положительные решения по выдаче 
 При предоставлении обеспечения, клиент получает шанс получить займ при наличии плохой кредитной истории предоставление залога или поручительства в некоторых случаях освобождает лицо от подтверждения официального дохода
Если обеспечением является поручительство то лица, выступающие в качестве таковых, принимают на себя те же риски, что и заемщик, так как если он откажется погашать долг, то все обязательства по документам перейдут на поручителей 
Если клиент не сможет вернуть долг кредитное учреждение на законных основаниях сможет забрать предмет залога, особенно опасно это в ситуации, если залогом является недвижимость

Передавая в залог имущество, заемщику следует обратить внимание на возможность его использования в период наложения обременения, иначе, он может оказаться в не самой выгодной ситуации.

Не стоит упускать из внимания, что на кредитном рынке действует большое количество мошенников. Убеждая заемщика, которому денежные средства могут потребоваться очень срочно, кредитор ставит его в невыгодные условия и получает его залоговое имущество за низкую цену.

При заключении любых договоров, касающихся обеспечения займа, следует внимательно знакомиться с условиями кредитования, особенно, в части, касающейся порядка предоставления залога.

Заполненный образец договора беспроцентного займа с залоговым обеспечением. Страница 1https://www.youtube.com/watch?v=ngcTE_Ljr0Y

Оформляя займ с обеспечением, следует правильно рассчитывать своим силы, в части возврата долга, так как при малейшем нарушении условий, заемщик может лишиться своего имущества.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.