Понятие и необходимость

Поговорим о том, откуда взялась данная должность.

Тот, кто внимательно следит за изменениями в жилищном праве наверняка отметит, что должность новая и появилась в обиходе нашей страны совсем недавно – каких то пять лет назад. А многие собственники даже не догадываются о том, что в штате их организации кто-то действует еще.

Управляющие товарищества законных собственников жилья – это должностное лицо. Кроме того, данное должностное лицо является физическим, а никак не индивидуальным предпринимателем или представлено организацией в качестве юридического.

Это лицо обязано выполнять ряд функций, которые связаны с административной деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома. Основная задача – правильно и грамотно организовать функционирование и проведение работ по многоквартирному дому.

  • Договор с управляющим в ТСЖ: что это такое, с кем может быть заключен, а также стороны и содержание соглашенияКазалось бы, зачем это необходимо организации, но на самом деле, он помогает решать многие вопросы и следит за порядком.
  • Безусловно, за свою деятельность он должен получать вознаграждение.
  • Но чтобы договоренность об этом с жильцами действительно имела законную силу, необходимо составить договор.
  • Таким образом, если между товариществом собственников жилья и управляющим есть трудовое соглашение, то оно регламентирует не только вопрос оплаты труда данного работника, но и его функции, осуществляемый в рамках товарищества, а также меры ответственности за их неисполнение.
  • Поэтому заключение трудового соглашения – грамотный ход для того, чтобы в будущем уберечь себя от проблем.

Кто управляет домом при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

  • предоставления коммунальных услуг;
  • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФсобственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК.

Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

  • предоставления коммунальных услуг;
  • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Предлагаем ознакомиться  Фрилансер условия договора порядок заключения

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
  • не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
  • органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
  • правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
  • оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
  • срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
  • заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
  • договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
  • товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
  • все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
  • с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

  • осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
  • требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
  • УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
  • УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
  • договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.
  • Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.
  • При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ТСЖ и управляющих организаций при заключении между ними договора управления.

В практике таких отношений появилось даже такое мнение ТСЖ, что при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.

161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций. Приведем по данному вопросу нашу точку зрения (в дополнение к ранее представленному соответствующему разъяснению).

Многие ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления ТСЖ.

Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а, следовательно, и с финансовым планированием деятельности ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ и между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор управления.

Предлагаем ознакомиться  Мир какой банк

1) создание ТСЖ (глава 13 ЖК РФ)

2) организацию деятельности ТСЖ (глава 14 ЖК РФ)

— или ТСЖ (правлением)

— или управляющей организацией.

Договор собственника помещения с ТСЖ

1 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно, домом управляет – управляющая организация.

2 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ — домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.

Подпункт 4 ст.148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (пп.4 ст.44 ЖК РФ): или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.

То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способа управления – «ТСЖ».

— управляющая организация предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее 1 года;

Договор собственника помещения с ТСЖ

— ТСЖ утверждает: перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Что такое трудовой договор с управляющим в ТСЖ? С кем может быть заключен и как правильно составить?

Руководство жилищным товариществом и его имуществом осуществляется членами правления, общим собранием и председателем, но в ряде случаев принимается решение о привлечении наёмного управляющего, имеющего опыт в сфере обслуживания жилых домов и разбирающегося в жилищном законодательстве.

На него возлагают часть функций руководства ТСЖ на условиях трудового договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

  • Когда никто из жильцов-членов правления не обладает должным опытом и компетенцией.
  • При большом количестве домов, входящих в структуру товарищества.
  • При отсутствии свободного времени для полноценного управления товариществом.
  • Когда требуется антикризисное руководство.

Договор с управляющим в ТСЖ: что это такое, с кем может быть заключен, а также стороны и содержание соглашения

Последний случай относится к ситуациям, когда у организации накоплена большая задолженность перед поставщиками ресурсов или перед кредитными организациями. Также сторонний управленец может привлекаться для передачи опыта руководству вновь созданного ТСЖ на ограниченный срок.

Стороны соглашения

Субъектами договорных отношений являются жилищное товарищество (с одной стороны) и привлечены специалист (с другой стороны).

СПРАВКА! Управляющим может являться как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, который может выступать одной из сторон соглашения в нескольких жилищных организациях.

От имени жилтоварищества выступает его председатель, так как его обязанностью является привлечение сотрудников (часть 5 ст. 148 ЖК РФ).

договора

Соглашение с привлекаемым специалистом обязательно должно содержать следующие пункты:

  1. предмет договора;
  2. реквизиты субъектов;
  3. права и должностные обязанности управляющего;
  4. ответственность участников соглашения;
  5. условия труда, величина оклада и гарантии;
  6. варианты расторжения и изменения отдельных условий;
  7. срок действия.
Предлагаем ознакомиться  Номер детских пособий

Стороны соглашения

Нанимаемому специалисту должно быть предъявлено свидетельство о регистрации товарищества в качестве юридического лица, а также выдан устав для ознакомления.

Будущий управленец при оформлении полномочий должен предоставить:

  • паспорт РФ;
  • свидетельство пенсионного страхования;
  • ИНН;
  • военный билет;
  • трудовую книжку;
  • диплом;
  • свидетельство о заключении/расторжении брака;
  • свидетельство о повышении квалификации (при наличии).

Если имеются рекомендательные письма, выданные предыдущим работодателем, они также прикладываются к пакету документов.

При оформлении привлекаемого работника ему должна быть оформлена доверенность на действия от имени руководства правления, так как только председатель имеет полномочия действовать без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Если со сторонним управленцем заключается не трудовое, а гражданско-правовое соглашение, то его пакет документов ограничивается паспортом, налоговым номером и СНИЛС.

Как составить?

Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.

Предметом заключаемого соглашения является наём специалиста, и передача ему части прав и обязанностей руководства ТСЖ на условиях, обозначенных в таком соглашении.

В список полномочий управляющего могут быть включены:

  1. Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
  2. Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
  3. Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
  4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.

Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.

Договор с управляющим в ТСЖ: что это такое, с кем может быть заключен, а также стороны и содержание соглашения

Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:

  • Своевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
  • Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
  • Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
  • Соблюдение устава и жилищного законодательства.
  • Составление отчётов о своей деятельности.

Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.

К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:

  1. Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
  2. Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
  3. Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
  4. Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.

Председатель имеет право контролировать деятельность нанятого управляющего и давать ему прямые указания, согласно п. 1 ст. 149 ЖК РФ.

Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:

  1. полный день;
  2. ненормированный день.

Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества.

Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.

Договор с управляющим в ТСЖ: что это такое, с кем может быть заключен, а также стороны и содержание соглашения

Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.

Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:

  • материальную;
  • гражданскую;
  • уголовную.

Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.

Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.

ВНИМАНИЕ! Вне зависимости от условий трудового договора, руководство ТСЖ несёт полную ответственность за действия управляющего перед общим собранием владельцев жилых помещений.

  • Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность.
  • Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего.
  • Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.