История доходных домов

Нужно сделать шаг назад, в прошлое, чтобы понять, как вообще в России появились доходные дома. Не нужно думать, что их больше не было нигде, кроме нашей страны. Были, да еще как! Первые доходные дома в мире возникли не где-нибудь, а в Древнем Риме, и произошло это так давно, что просто не укладывается в голове — в третьем веке еще до нашей эры!

В Европе же популярность доходных домов невероятно возросла к середине девятнадцатого века. Тогда подобные заведения строили повсеместно, целый квартал мог состоять из одних только доходных домов.

В сфере недвижимости доходный дом является жилым зданием, разделенным на отдельные квартиры и помещения, предназначенные под сдачу в аренду.

Все жилые объекты оборудованы необходимым набором удобств: раковиной и плитой на кухне, обустроенным санузлом. Отдельные жилые пространства оснащены необходимой мебелью и бытовой техникой.

Назначение арендного дома схоже с гостиницей. Отличия заключаются в следующих позициях:

  • срок аренды — в доходных домах он обычно больше;
  • перечень предоставляемых удобств;
  • особенности оформления договора между арендатором и собственником.

Что значит доходный дом по Закону Российской Федерации? В пункте 1 статьи № 91.16 Жилищного Кодекса РФ обозначено, что наемный дом относится к категории жилых объектов, состоящих в единоличной собственности. Он может предоставляться гражданам для временного владения и пользования.

В последние годы во многих регионах активность съема жилья значительно уменьшается. Это объясняется снижением уровня доходов населения и большой доступностью ипотечного кредитования.

Многие застройщики демпингуют, предлагая продолжительные рассрочки. Бывший арендный платеж приравнивают теперь к действующему платежу по ипотеке или рассрочке. Люди предпочитают вкладывать денежные средства в собственное жилье, чем в съемное.

Доходный дом - это что такое, как построить, что значит в строительстве и инвестициях

С коммерческой точки зрения, арендный дом позволяет выгодно вложить капитал, защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. Покупка или вложение в строительство доходного дома рассматривается как неплохая бизнес-схема.

Если арендный дом принадлежит государству, то он является социальным проектом, созданным для обеспечения жилплощадью малообеспеченных и незащищенных слоев населения, льготников.

Столичные дома во Франции и Англии были самым популярным видом жилья. Они обустраивались по стандартной схеме: на первом этаже размещались торговые лавки, а верхние этажи — отводились под жилье.

Особенно популярной жизнь в доходных домах была у немцев — из-за этого их даже прозвали «нацией арендаторов». Арийцы предпочитали жить не в своих домах, а в съемных. В процентном соотношении доля доходных домов в Германии составляла 30 %.

А больше половины немцев приобретали собственную недвижимость к 40 годам. Даже состоятельные люди, у которых были средства для покупки жилья, не испытывали дискомфорта от проживания в арендном.

Через некоторое время подобная практика широко распространилась в крупных городах Российской Империи. Это был рубеж XIX-XX веков. Восемь из десяти представителей разных сословий и имеющие разные доходы проживали в арендных домах.

К началу революции в России официально действовало 600 арендных домов. Так решали жилищный вопрос чиновников. После революции вся собственность была национализирована, и здания перешли к муниципальной собственности. Им был представлен статус домов с коммунальными квартирами.

История арендного жилья тесно переплетается с возникновением и укрупнением городов. Стихийный рынок арендного жилья формировался из квартир, сдаваемых в аренду из нужды или от невозможности быстро продать недвижимость. Арендаторов селили в половине собственного дома, сдавали внаем несколько комнат с пансионом или отдельные этажи.

Строить доходные дома целенаправленно, для получения прибыли, стали в Европе в 18 веке. Россия подошла к этому на столетие позже в силу особенностей исторического развития аграрного государства. К середине 19 века в крупных российских городах  строительство доходного дома стало бизнесом. В таких квартирах проживали 8 городских семей из 10.

Доходный дом - это что такое, как построить, что значит в строительстве и инвестициях

Стоимость и качество арендной жилой площади разнилось в зависимости от статуса и места расположения дома, от этажа проживания, от предоставляемого жильцу «пансиона» (услуг, обедов). Для проживания в такой квартире не требовалась прописка. Все расходы по содержанию доходных домов ложились на их владельца, он же устанавливал плату.

Инвестиции в доходный дом были крайне выгодными, а иметь такой бизнес считалось престижным. Дома назывались по фамилии хозяев.

Строительство доходных домов велось по схожим проектам:

  • Дом возводился в несколько этажей, но был одно или двух подъездным.
  • Для хозяйственных нужд и прислуги была черная лестница.
  • Внешнее украшение большинства строений предусматривалось только для фасада, внутренняя часть дома и двор был обустроен минимально.
  • На первых этажах могли размещаться магазины, ателье, конторы, мастерские, салоны, склады или фешенебельные рестораны.
  • Второй и третий этаж занимали чиновники, купцы, лавочники, владельцы заводов.
  • Мансардные комнаты и чердак сдавался актерам, студентам и прочим жильцам, кому это было по карману.

Однако упрощенная архитектура и планировка доходного дома не была повсеместной. В Санкт-Петербурге и Москве многие бывшие доходные дома сегодня являются памятниками архитектуры, культуры, искусства. Это дом Энгельгардта на Невском проспекте, дом Басина на пл. Островского, дом Розинштейна на Большом проспекте Петроградской стороны.

Меценаты вкладывали деньги в строительство домов «для бедных» по всей России. Были и социальные доходные дома, которые содержало государство. Селились там малоимущие граждане, аренда для них была бесплатной. Качество подобного жилья было ниже критики, но, тем не менее, оно функционировало. В послереволюционной России все квартиры были национализированы и распределялись государством. Сегодня говорить о рынке доходных домов в нашей стране можно как о зарождающемся бизнесе, не более.

Предлагаем ознакомиться  Иск по страхованию 2020: образец и правила подачи

Доходный дом - это что такое, как построить, что значит в строительстве и инвестициях

Что такое доходный дом в России? В настоящее время ответить на этот вопрос трудно, поскольку этот вид жилья скорее в проекте. В истории постперестроечной России был построен всего один доходный дом в Москве в 2003 году. Дом, который изначально строился как элитное жилье, предназначался для сдачи квартир в аренду иностранным специалистам, которые приехали работать на длительное время.

В Подмосковье существуют поселки, где дома сдаются в аренду. Однако это нельзя назвать современным доходным домом. Эти проекты существуют за счет высокой арендной платы, доходящей до нескольких сотен рублей. Их нельзя назвать массовым жильем или значимым трендом в строительстве.

Государство прилагает определенные усилия и средства для софинансирования строительства арендного жилья. Это пилотные проекты в Москве, которые рассчитаны на  жилье для менеджеров, иностранных специалистов, состоятельных граждан. Жилье будет предлагаться с комплексом услуг по охране и обслуживанию.

Предполагается, что арендные дома составят конкуренцию ипотечному строительству, как более комфортные и престижные. Немаловажное значение имеет возможность быстро сменить квартиру и отсутствие трат на его содержание.

Бизнес на доходных домах

Строительство жилья под сдачу в аренду — достаточно выгодное решение для инвестиций в доходный дом с учетом, что был разработан реальный бизнес-план и предусмотрены все финансовые риски

Преимущества бизнеса на доходных домах заключаются в следующих моментах:

  • однотипность структуры — простая организация и элементарное управление;
  • свободная ниша — минимальная конкуренция;
  • самоокупаемость — реализация бизнеса в кредит и погашение ежемесячных платежей за счет арендной платы жильцов;
  • пассивный доход — наемный управляющий будет заниматься поиском арендаторов и обеспечивать сбор оплаты за жилье.

В любой бизнес-схеме присутствуют и свои риски. Доходный дом — не исключение. Учитываем все риски:

  • Доходность объекта может быть ниже запланированной. Это связано с неопытным управлением, минимальной загрузкой, нерегулярной оплатой.
  • Изменения в действующем законодательстве могут повлиять на получение убытков. К примеру, недавно был принят закон, согласно которому хостелы в жилых домах обустраивать запрещено.
  • Самый большой риск любого мероприятия связан с человеческим фактором. Могут возникнуть проблемы с персоналом, конфликты между арендаторами. Часто эти проблемы случаются в мини-гостиницах и хостелах.
  • Проблемы с получением ссуды. Если в стране кризис, девальвация или инфляция, банки, инвесторы могут пересмотреть условия получения займов — повысят процентные ставки, потребуют вернуть средства в досрочном порядке.
  • Налогообложение при продаже. При срочной продаже доходного дома (если он, например, стал приносить убытки) потребуется оплатить налог в размере 13 % от стоимости объекта.

Чтобы доходный дом был выгодным вложением капитала необходимы следующие условия:

  • Спрос на арендное жилье. В царской России такой спрос был обусловлен большим притоком жителей в города, которые не имели денег приобрести собственное жилье. В современной Европе этот спрос гарантирует менталитет, готовность менять место жительства вслед за работой, учебой.
  • Платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков. Бизнес без дохода не может развиваться. В дореволюционной России городская экономика развивалась бурно. В города приезжали люди с деньгами, была возможность зарабатывать, оплачивать съемное жилье или вкладывать деньги в строительство. Сегодня в России сдача в аренду лишней жилой площади распространена повсеместно. Однако это не имеет масштаба доходного дома, ограничиваясь квартирой или комнатой.
  • Окупаемость. Как построить доходный дом, когда окупаемость под вопросом? Строительство жилья на продажу окупается быстро, средний срок до 5 лет. Строить арендное жилье – это инвестирование на десятилетия. Средний срок окупаемости арендного жилья в Москве составляет 13 лет. И хотя дальнейший доход обещает быть значительным, бизнесмены не торопятся стать подобными рантье.

Что происходит сейчас с доходными домами?

70 % швейцарцев и половина населения Голландии и Германии снимает жилье. Поэтому арендное жилье в этих капстранах занимает не менее 30 % во всей структуре недвижимости.

Государство и доходные дома

Не следует путать социальный найм и аренду квартиры в доходном доме. Социальное жилье — это квартиры для граждан, которые нуждаются в поддержке государства. Оно отличается дешевизной, невысоким качеством. Арендное жилье изначально коммерческий проект.

Доходный дом – что это такое для государства?Государство заинтересовано в развитии арендного жилья, принадлежащего частным владельцам, поскольку это:

  • Долговременные и стабильные поступления денег в казну через налоги.
  • Возможность оживить строительный рынок.
  • Инвестиции в экономику. Увеличить приток частного капитала в экономическое развитие планируется за счет большего числа потенциальных инвесторов. Уже существует возможность выкупить несколько квадратных метров в квартире.

Однако, несмотря на заинтересованность государства, положение арендного рынка жилья кардинально может изменить только рыночные механизмы:

  • доступность для более широкого круга граждан;
  • снижение спросасреди россиян на покупку недвижимости;
  • увеличение мобильности рынка труда.
Предлагаем ознакомиться  Что значит конкурсный управляющий

Доходные дома как бизнес сегодня только в проекте. Приобретение собственной квартиры по-прежнему является приоритетным среди граждан всех социальных групп. Тем более что арендная плата за квартиру в доходном доме сопоставима с ежемесячным ипотечным платежом.

Преимущества доходных домов

Для арендаторов Для собственников и инвесторов
Наличие дополнительного сервиса Как вариант выгодного вложения — недвижимость сегодня растет в цене
Высокие стандарты обслуживания Получение регулярной выгоды за счет оплаты услуг постояльцев
Официальные отношения с собственником: сотрудничество только при подписанном соглашении, оплата через платежные системы. Собственник не может без разрешения посещать сданный объект. Разные варианты использование: можно обустроить бюджетное жилье или вложиться в объект премиум-класса
Все права защищены: фиксируются сроки и стоимость аренды Гарантированная окупаемость. Спустя несколько лет затраченные средства вернутся, и их можно будет переинвестировать, а прибыль от сдачи аренды все равно будет продолжать поступать

Разберемся с понятием

Термином «доходный дом» принято называть жилые дома, рассчитанные на большое количество квартир. Конечно, многоэтажек-небоскребов в восемнадцатом-девятнадцатом веках не возводили, но в то время большим уже считался дом в три-четыре этажа. Итак, подобный многоквартирный дом, принадлежащий какому-то одному частному лицу либо целой организации, лицу юридическому (например, часто владели доходными домами детские дома и приюты), строился для того, чтобы впоследствии быть сданным в аренду и приносить своему хозяину неплохой доход (оттого и такое название).

Как снять квартиру в доходном доме в Москве

Несмотря на свой столичный статус, первооткрывателем по части доходных домов в России Москва не была — им был Петербург, тогдашняя столица. Но Москва отставала не сильно. Еще в девяностых годах восемнадцатого столетия первые, пробные, так сказать, учреждения подобного типа открыли свои двери и кошельки для страждущих.

Для строительства отбирались только лучшие из лучших архитекторов столицы. Они работали приблизительно в одном ключе: модерн или неоклассицизм. Самый первый доходный дом в Москве был возведен архитектором Казаковым на Ильинке; это здание, которое в те годы сдавалось внаем не только под жилые квартиры, но и под лавки, сохранилось и поныне. Кроме Казакова, известным архитектором являлся также и Осип Бове, чьему «перу» принадлежит большое количество доходных домов столицы.

А если говорить о заказчиках, то кого только среди них не было! Бум на строительство доходных домов, на возможность получения «легких денег» охватил всех — и предпринимателей, и купцов, и учебные заведения, и даже церкви. К двадцатому веку в Москве насчитывалось уже более полутысячи подобных заведений. Все они условно делились на четыре категории. Разница заключалась в комфорте и условиях для проживания.

Итак, к первой категории относились дома «барского» типа на двадцать квартир. Ко второй — для высокооплачиваемых банковских служащих на тридцать пять квартир. В третью категорию попадали учителя и чиновники среднего звена; дома для них имели по несколько корпусов, а сами квартиры имели довольно-таки скромные размеры.

Самый расцвет строительства доходных домов в Москве пришелся на предреволюционные годы. Согласно статистическим данным, в период с 1911 по 1917 год в столице было возведено аж целых 195 домов, тогда как десятилетием раньше, например, всего 134, а в промежуток между 1891 и 1895 годами вообще смешное число — девятнадцать.

Впрочем, по другой статистике эти же девятнадцать домов эксплуатируются до сих пор; из тех же 195 домов, что были построены в начале минувшего века, «в работе» до настоящего момента остались всего… тоже девятнадцать. Всему виной советский период — именно тогда очень большое количество доходных домов столицы было переделано под коммуналки.

Современный рынок аренды и найма жилья на 90 % находится в «тени». Сдача квартир происходит по устной договоренности. Документы и договора не оформляются.

У арендатора нет никаких гарантий, что его не обманут или не выселят раньше срока. Собственник, наоборот, волнуется, чтобы он не стал жертвой обмана, или чтобы жилье не было испорчено.

Доходный дом - это что такое, как построить, что значит в строительстве и инвестициях

В 2016 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взялось реформировать этот непрозрачный рынок.

Многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве стал первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды. Здесь был построен первый доходный дом на 283 апартамента. Он был заселен в 2017 году.

В портфеле арендных проектов у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта. Снять там квартиру можно будет в третьем квартале 2020 года.

Планируется застройка арендных домов в жилых комплексах на юго-востоке Москвы. Будет построено и предложено к заселению более 70 тысяч квадратных метров. Это мероприятие планируется к третьему кварталу 2020 года.

Внешний вид

Эти дома часто строились так называемой подковкой, со внутренним двориком в виде колодца, под которым нередко располагались подсобные помещения (по крайней мере, доходные дома в Санкт-Петербурге практически все построены по такому принципу). Квартирки в таких домах, разумеется, были не слишком большие, а расположение их, как правило, организовывалось либо вокруг лестничных клеток, либо вокруг коридоров.

Таким способом в современной России возводят дома общажного типа. Планировка во всех таких помещениях тоже была совершенно однотипной. Сам дом украшался какими-то архитектурными изысками лишь с фасада. На его обстановку не тратилось много средств — предполагалось не вкладывать их в доходные дома, а получать с них.

Предлагаем ознакомиться  Развод с недееспособным супругом

Особенности доходных домов

К вышесказанному стоит добавить, что в девятнадцатом веке и начале двадцатого столетия подобные дома составляли основной способ проживания для простого народа. Владельцы доходных домов хорошо понимали, насколько прибыльно их дело, и соревновались между собой в цене. Вообще надо сказать, что чем больше квартир было в доме, тем он был дешевле. Малое же количество жилых помещений делало доходный дом чуть ли не элитным местом для жизни, за которое требовалось и раскошелиться.

А еще часто в доходных домах размещались различные лавки и магазинчики — на первых этажах, конторы и всевозможные мастерские — выше, в подвалах располагались склады. Кроме того, нередко сам хозяин доходного дома тоже жил в нем, так что какое-то пространство уходило на его собственные апартаменты. Соответственно, на арендуемые помещения под жилье оставалось уже не так много места.

Заключение

Доходный дом - это что такое, как построить, что значит в строительстве и инвестициях

Доходные дома как явление на рынке арендной недвижимости может быть выгодно и арендаторам, и собственникам.

Арендатор получает благоустроенное жилье и выгодно решает вопрос с жильем. Собственник может действовать по схеме и создать собственный доходный дом, который будет приносить прибыль уже через несколько месяцев.

Для этого необходимо привлечь средства инвесторов, вложить собственные или получить большой кредит в банке на строительство или покупку дома.

Небольшой срок окупаемости и пониженный уровень риска характерны для объектов площадью до 400 квадратных метров.

Доходные дома в нашей стране

В России первые доходные дома начали появляться чуть раньше, в конце века восемнадцатого. Однако то были лишь первые ласточки, самый пик же, расцвет подобного строительства пришелся на ту же самую середину девятнадцатого столетия. Возникновению доходных домов предшествовали некоторые факторы. В первую очередь в это время в двух столичных городах (а речь сейчас идет преимущественно о них, поскольку именно Москва и Санкт-Петербург подали пример остальным населенным пунктам страны) из-за активного развития науки и образования, а также резкого роста промышленности появилось большое количество нуждающихся в жилье студентов, рабочих, преподавателей, инженеров — людей, в общем, бедных, но готовых платить.

Пазл сошелся, доходные дома начали свое активное существование. Таким образом, доходные дома — это не только место для проживания, но еще и необходимый государству тип бизнеса.

Доходные дома Петербурга

Несмотря на то что активное распространение в Питере доходные дома нашли лишь в девятнадцатом столетии, существовали они в Северной Пальмире задолго до того. Удивительно, но прообразы более поздних доходных домов в Петербурге появились еще при Петре и даже благодаря ему. Все дело в том, что Петр запретил строить в столице — именно ею Питер при царе и был — дома из чего-либо, кроме камня.

Доходный дом - это что такое, как построить, что значит в строительстве и инвестициях

А население города постоянно увеличивалось — вот и придуман был выход: строительство доходных домов. Пока жил Петр, их успели возвести более шестисот штук, при Елизавете — и того больше, ведь именно она разрешила делать на первых этажах таких домов торговые лавки. При Елизавете, кстати, доходные дома не назывались доходными — их именовали спекулятивными.

Что при Петре, что при Елизавете доходные дома в СПб строились не выше четырех этажей. Первый пятиэтажный доходный дом появился в Северной Пальмире только в девятнадцатом веке, и тогда же началось действительно активное распространение этой новой моды. Спрос на жилье в таких домах всегда был выше предложения — дело в том, что многие люди не желали связываться с обременительными неудобствами обслуживания собственного жилья, предпочитая просто снимать квартиру, а потому доходные дома все возводили и возводили…

Доходные дома и современность

В настоящее время действительно вновь началось строительство доходных домов, квартиры в которых предоставляются либо под жилье, либо под офисы. Мало того, планируется, что в Москве через два года количество подобных построек составит двадцать процентов от числа всех возводимых зданий. Возвращение к строительству доходных домов обусловлено тем, что это на самом деле удобно для людей, которые не в состоянии сами обеспечить себя жильем, и здорово решает проблему отсутствия крыши над головой.

Интересные факты о доходных домах

  1. Первый пятиэтажный дом в Санкт-Петербурге был возведен на Лиговке.
  2. Только четыре процента от всего количества государственных служащих на середину девятнадцатого столетия обладали собственными квартирами, остальные предпочитали жилье снимать.
  3. В пятиэтажных домах, как правило, второй и третий этажи отводились для более обеспеченных квартиросъемщиков, наиболее бедных же, в том числе неимущих студентов, селили под самый верх, ближе к чердаку и крыше.
  4. Квартиры для средних чиновников имели приблизительно по две-три комнаты, кухню и помещения для обслуживающего персонала.
  5. Каждый владелец доходного дома стремился выгодно подчеркнуть отличие своего дома от других, для этой цели фасады украшались.
  6. Владельцы домов имели собственную прислугу, которая мыла общие лестничные пролеты. Часто в таких доходных домах был еще и швейцар, тогда в объявлении указывалось, что дом со швейцаром.

Таким образом, вопрос о том, что это — доходный дом, ясен. Осталось лишь подождать, когда доходные дома вновь распространятся по всей стране.