Права заемщика по закону

По закону № 284-ФЗ от 19.10.2011 банк не имеет права отказать заемщику в досрочном погашении ипотеки. При официальном обращении, каждому клиенту разрешается закрыть ипотечный кредит в Сбербанке раньше, без согласия займодателя. Однако, важно предупредить учреждение о своем желании заранее — не менее, чем за 30 дней до даты планируемого погашения задолженности. Указанный период прописывается в ипотечном договоре.

В некоторых банковских контрактах указывается минимальная сумма досрочного погашения. В Сбербанке она составляет 15 тыс. рублей.

В некоторых коммерческих банках предусмотрена комиссия за досрочное погашение в размере 3-5% от вносимого платежа. А вот штрафные санкции к ипотеке не применяются — по законодательству, кредитор не вправе штрафовать заемщика за желание погасить займ до окончания срока действия договорных отношений.

Условия досрочного погашения по ипотечному договору

Каждый заемщик, получив кредит в Сбербанке, вправе оформить частичное или полное досрочное погашение, если это не противоречит условиям кредитования.

Важно заранее уточнить вид платежей, которые заемщик вносит каждый месяц. Это необходимо для того, чтобы определиться с выгодным вариантом досрочного погашения.

При оформлении частично-досрочного погашения для ссуды с аннуитетными платежами, заемщик может самостоятельно определиться, уменьшить ежемесячный взнос по ипотеке или сократить срок ее выплаты.

Частично-досрочное погашение займа осуществляется:

  • на сайте Сбербанк Онлайн;
  • в региональном офисе.

В первом случае, имеются ограничения:

  • сократить срок выплаты в режиме онлайн невозможно, для этого потребуется обратиться в офис банка с официальным заявлением;
  • минимальная сумма для ЧДП — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа.

При частично-досрочном погашении, дополнительные платежи вносить не нужно.

Частично-досрочная оплата ипотеки зачислятеся на ссудный счет, погашая долг будущих периодов, отменяя обязательство заемщика уплачивать его на это время. Клиент сможет временно снизить платеж по ипотеке, ослабив финансовую нагрузку.

Платеж по ссуде составляет 20000 начисленные проценты на остаток долга. В текущем месяце заемщик внес 100 000 рублей, оформив частично-досрочное погашение. Следовательно, в течение ближайших 4 месяцев ему необходимо оплачивать только проценты по займу. На пятый месяц заемщик должен будет опять внести 20000 проценты за период.

Рекомендации для будущих и действующих заемщиков Сбербанка:

  1. Внимательно заполняйте заявку на кредит. Большинство отказов происходит по причине внесения некорректных данных.
  2. Если вы решили взять ипотеку без первоначального взноса, будьте готовы к более тщательной проверке вашей кредитной истории. Аналогичные займы выдаются под высокие проценты.
  3. Срок одобрения ипотеки в Сбербанке составляет 3-5 дней, за это время следует трезво оценить собственные финансовые возможности, чтобы выплатить ипотеку без проблем.
  4. При оформлении частично-досрочного погашения, сокращайте срок выплаты займа, если ежемесячный платеж вам посилен.
  5. Проводя любые операции с кредитным счетом, обязательно проверяйте все указанные реквизиты.
  6. После погашения ипотеки в Сбербанке обязательно возьмите справку о закрытии кредита, чтобы при возникновении спорной ситуации, вы могли воспользоваться официальным подтверждением.

Снижение процентной ставки – не фантастическая операция. Клиент на самом деле может улучшить условия кредитования, как на стадии заключения договора, так и после подписания соглашения.

Предлагаем ознакомиться  Виды нарушений трудового договора, ответственность работодателя

Речь идет о ситуации, когда ипотечная ставка немного выше той, которая в текущий момент действует на рынке. Если при оформлении ипотечного кредита клиент использовал льготы или акционное предложение от банка, то в таком случае ставка вряд ли станет еще ниже.

Самая благоприятная ситуация для клиента – периоды снижения ключевой ставки. Если она падает, то уменьшаются и проценты по ипотеке.

Для уменьшения ставки важно, чтобы кредитополучатель:

  • не имел просрочек по кредитным выплатам (имеет хорошую кредитную историю);
  • оформил страхование имущества и, желательно, страхование жизни и здоровья.

Банк не пересчитывает проценты по ипотеке в сторону уменьшения

Есть несколько способов снизить ставку:

  • предоставить банку хорошие гарантии выплат и получить выгодную ставку еще до подписания договора;
  • получить государственные дотации;
  • оформить рефинансирование (перекредитование) в банке, который выдал ипотеку, или в стороннем банке;
  • попросить кредитное учреждение о реструктуризации – изменении условий выдачи кредита.

Самый безболезненный способ – добиться, чтобы банк снизил процент по ипотеке сразу после одобрения заявки. Для этого нужно:

  • обращаться туда, где открыт зарплатный счет;
  • предоставить максимально полный пакет документов;
  • внести крупный первоначальный взнос – около 40% от стоимости жилья;
  • оформить поручительство;
  • предоставить дополнительный залог, если нужно.

Если появились основания для льгот уже после подписания договора, все равно нужно обратиться в банк с документами, подтверждающими льготный статус.

В крайнем случае снизить ставку поможет обращение в суд. Но этот способ актуален только для случаев, когда банк нарушил условия кредитного договора. Например, повысил процентную ставку без предупреждения. Перед тем, как обратиться в суд, нужно обязательно проконсультироваться у юриста и убедиться в своей правоте. Иначе можно проиграть дело и выплатить большую сумму на судебные издержки.

Рефинансирование – это новый кредит на более выгодных условиях, который выдается для погашения старого. Чаще всего банки РФ предлагают «обновить» чужие кредиты (других организаций). Но можно обратиться и в свое финансовое учреждение. Банки не хотят терять клиентов, поэтому, как правило, соглашаются пойти на уступки в отношении ставок.

Для ответа на вопрос по ипотеке «Снизят ли проценты?» важно понимать, какая была ключевая ставка в момент оформления договора, и какая действует сейчас. В кризисных для экономики годах (2014-2015) значение ключевой ставки достигала значения 15-17%. Соответственно, процентные ставки кредитов были очень высокими.

Рефинансирование в том банке, который выдал кредит, гораздо проще, чем в стороннем. Не нужно собирать документы заново, менеджеры оформят все самостоятельно. От клиента понадобится только заявление.

Для рефинансирования в другом банке потребуется подготовить все документы, которые необходимы и для подачи первичной заявки. Кроме того, появятся дополнительные расходы:

  • оплата независимой оценки недвижимости;
  • оплата государственной пошлины для оформления новой ипотеки;
  • покупка нового страхового полиса.

К слову, с помощью рефинансирования можно решить и другие проблемы:

  • изменить валюту кредита;
  • объединить несколько долгов в один.

Реструктурирование ипотеки – это изменение условий действия кредита из-за улучшения или ухудшения финансовой ситуации клиента. При этом банк не снижает процентную ставку, но другими способами помогает изменить финансовую нагрузку.

Обратиться в банк за реструктуризацией в банк можно, если:

  • доход значительно увеличился;
  • доход значительно сократился.

Клиентам, чей доход повысился, выгодно увеличить сумму ежемесячных выплат, чтобы сократить итоговую переплату. Банк в итоге теряет часть запланированной прибыли, но все равно чаще всего соглашается на изменение условий. Нужно будет обязательно подтвердить увеличение дохода. Лучше всего подойдет справка 2-НДФЛ или справка по форме банка. Но могут быть рассмотрены договор подряда, договор о сдаче недвижимости в аренду и т.д.

Предлагаем ознакомиться  Сбил пешехода переходящего в неположенном месте

Клиенты, чей доход значительно упал, могут написать заявление о реструктуризации, чтобы не испортить кредитную историю и не влезть в долги. Можно уменьшить сумму регулярных выплат в соответствии с падением дохода. Если финансовая ситуация совсем плохая, банк может предложить и другие варианты:

  • кредитные каникулы – долга на определенное время замораживается;
  • выплата только процентов;
  • изменение периодичности выплат.

Пойти на уступки и согласиться на реструктуризацию банк может только в том случае, если еще не было задержки платежа. Понадобиться документальное подтверждение причины сокращения дохода. Это может быть справка о состоянии здоровья, уведомление о сокращении с работы или справка супруги о начале декретного отпуска.

Банк не пересчитывает проценты по ипотеке в сторону уменьшения

Ситуации, когда Сбербанк предлагает реструктуризацию:

  • призыв в армию;
  • декретный отпуск;
  • потеря трудоспособности по состоянию здоровья;
  • снижение зарплаты или потеря работы.

Процентную ставку Сбербанк в рамках реструктуризации не изменит, но может:

  • изменить валюту;
  • изменить срок выплат (можно увеличить срок выплат до 30 дней);
  • отсрочить на определенный срок выплату ипотеки.

Что нужно сделать, чтобы запустить процесс реструктуризации в Сбербанке?

  • Собрать документы и передать их кредитному менеджеру в банке или написать заявление онлайн.
  • Подождать, пока банк обработает заявку и сообщит решение.
  • В случае одобрения необходимо будет подписать дополнительное соглашение.

Данные о реструктуризации Сбербанк, как и другие банки, передает в бюро кредитных историй. Это не очень хорошо сказывается на кредитной истории клиента.

2 способ улучшить ипотеку – рефинансировать ее. Сбербанк предлагает рефинансировать ипотечные кредиты других банков. При этом есть возможность объединить ипотеку с дополнительным долгом (потребительским кредитом, кредитной картой). Комиссия за оформление ипотеки не взимается.

  • снижен процент по ипотеке в 2020 году может быть до 9% (минимальное значение, точный расчет производится индивидуально;
  • сумма – от 300 000 рублей;
  • срок – до 30 лет.

Залогом может стать:

  • квартира;
  • таунхаус;
  • жилой дом;
  • комната в квартире или часть жилого дома.

Заявление на рефинансирование ипотеки Сбербанк принимает от клиентов в возрасте от 21 года до 75 лет с официальным трудоустройством.

Чтобы совершить рефинансирование, нужно:

  1. Подать заявку на рефинансирование.
  2. Дождаться одобрения.
  3. Сбербанк погасит долги в других банках.
  4. После этого начнется выплата ипотеки в Сбербанке.

Краткие выводы

Что важно знать об ипотечном кредитовании:

  • Процент по ипотеке можно снизить до подписания договора и после.
  • ДО подписания помогут большой пакет документов, поручители, дополнительный залог, зарплатный счет в банке.
  • ПОСЛЕ подписания – рефинансирование, реструктуризация или обращение в суд.
  • Рефинансирование помогает снизить ставку по действующей ипотеке в стороннем банке или в том, где оформлялся кредит.
  • С помощью реструктуризации не может быть снижена ставка, но есть другие варианты изменения кредитования по просьбе клиента.
  • Сбербанк предлагает рефинансирование ипотеки в других банках (снижение до 9%) и реструктуризацию ипотечных кредитов, выданных Сбербанком.

Сокращение срока ипотеки VS уменьшение размера ежемесячного платежа

Внесение даже минимальной суммы сверх ежемесячного платежа способствует уменьшению тела основного долга и требует пересчета по процентам. Банки предлагают два варианта досрочного погашения:

  1. С сохранением суммы установленных ежемесячных платежей, но сокращением срока выплаты;
  2. Или с их уменьшением, но с сохранением даты полного погашения.
Предлагаем ознакомиться  Кооператив отказывает в выплате процентов по вкладу и в выплате самого вклада

Обе процедуры достаточно просты, не требуют сбора дополнительной документации и комиссионных санкций. Необходимо лишь уточнить сумму, необходимую для погашения ипотеки и оформить ПДП в приложении или отделении банка.

Пересчитать срок ипотечного кредита в Сбербанке можно воспользовавшись калькулятором.

При частично-досрочном погашении, клиент может сократить срок ипотеки, не изменяя размер ежемесячного платежа, если иное не прописано в ипотечном договоре. Воспользоваться услугой вправе каждый заемщик, независимо от уровня его дохода и размера ссуды.  Досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока возможно только в отделении банка по официальному заявлению.

Уменьшение платежа

Уменьшить платеж по ипотечному кредиту в Сбербанке можно в отделении банка или через личный кабинет заемщика, если иное не указано в кредитном договоре. После частично-досрочного погашения, график платежей с новыми выплатами можно получить через мобильное приложение.

При частично-досрочном погашении возникает вопрос, что же выгодней, сократить срок ипотеки в Сбербанке или уменьшить ежемесячный платеж? Разобраться можно на конкретном примере.

Заемщик, 8 апреля 2018 года оформил ипотеку на 1 500 000 рублей на 7 лет, под 10,2%. При своевременном внесении ежемесячных платежей в размере 25 919 рублей, согласно графика, переплата составит 573 930 за весь период пользования заемными средствами.

У заемщика имеется вклад в том же банке в размере 800 тыс. рублей, но срок его действия заканчивается 1 апреля 2019 года. Получается, ровно через год он внесет 800 тыс. в качестве частично-досрочного погашения.

Вариант 1. Уменьшение срока ипотеки Сбербанка.

При внесении всех денег, срок окончательного расчета будет перенесен на 08.03.2021, т.е. сократится на 49 месяцев. При этом, полная переплата составит 201 213 ₽. и уменьшится на 372 717 ₽.

Вариант 2. Как снизить ежемесячную плату.

Заемщик также может снизить кредитную нагрузку и сократить ежемесячные платежи. В итоге, за 7 лет он пополнит капитал банка на 317 037 ₽, экономия для должника составит 256 893 ₽.

Анализируя приведенные примеры, уменьшение срока кредитования намного выгодней. Но и у второго варианта есть свои плюсы, если продолжать рассчитываться по старому графику платежей, оформляя каждый месяц частично-досрочное погашение, срок выплаты ипотеки сократится вместе с переплатой.

Основные преимущества досрочного погашения с сокращением ежемесячных сумм:

  1. Улучшается финансовая ситуация у заемщика.
  2. Появляется возможность сэкономленные средства направить на личные цели.
  3. Заемщик может открыть вклад, и полученные проценты направлять на погашение ипотеки.
  4. Снизив кредитную нагрузку, клиент повысит свои шансы на получение одобрения в другом банке.
Единственный недостаток: при оформлении частично-досрочного погашения с сокращением срока ипотеки, заемщик сэкономит большую сумму денег, чем при снижении ежемесячных платежей.

Нюансы досрочного погашения по военной ипотеке

Возможно частично-досрочное погашение и по военной ипотеке, но для ее оформления не нужно заранее подавать прошение. Заемщик может положить любую сумму на счет Росвоенипотеки, и она спишется в полном размере. Новый график платежей появится в личном кабинете на следующий день.

По программе для военнослужащих допускается только сокращение срока выплаты ипотеки. Для данной категории заемщиков — это достаточно выгодно, ведь можно быстрее снять обременение и оформить недвижимость в собственность.